戸建てのフルリフォーム費用相場｜メリット・デメリットや費用を抑えるコツ
一戸建てのフルリフォームにかかる費用は、工事範囲や建物の状態によって異なりますが、一般的に1,000万〜1,500万円前後が目安です。築年数や耐震補強の有無、解体後に判明した不具合によっては、想定より費用が膨らむケースもあります。
一戸建てでフルリフォームを行った場合の費用相場や高くなりやすい要因、メリット・デメリットに加え、費用を抑えるための具体的な考え方を詳しく紹介します。
目次
一戸建てのフルリフォーム費用相場
「フルリフォーム」とは、住宅の内装、外装、設備など複数箇所を同時に改修し、住まい全体を一新する大規模工事のことです。
キッチンの交換といった部分的なリフォームとは異なり、壁・床・天井の張り替え、室内の配管交換、耐震や断熱性能の強化工事も含まれます。そのため工事範囲が広く、リフォーム費用は高額になりますが、建て替えと比較すると工期・コストともに抑えることが可能です。
フルリフォーム費用の目安から高くなりやすい要因を詳しく説明します。
フルリフォームの費用相場
フルリフォーム費用の目安は、工法やリフォーム内容によって価格は異なりますが、一戸建ての場合、坪単価が30〜80万円程度、㎡単価に換算すると9〜24万円程度（1坪＝約3.3㎡で換算）が一般的です。
そのため、延床面積80㎡（約24坪）の住宅では、㎡単価15万円の場合は約1,200万円かかる計算になります。
※相場の中間帯である坪単価50万円で想定し、50万円／坪 ÷ 3.3㎡ ＝約15万円なので、15万円 × 80㎡で計算しています
一戸建ての平均坪数は25〜30坪（約83〜99㎡）ですので、内装や水回り中心の工事であれば1,000万円程度、耐震補強や外壁・屋根工事も一緒に行うときは1,500万円以上を想定しておくのが現実的でしょう。ただし、現在は資材価格・人件費上昇の影響により、全体的に上振れ傾向にあります。
なお、フルリフォームではなく「建て替え」という選択肢もありますが、建て替えの場合は解体費用に加えて新築の住まいを建てるため、トータルコストはより高額になります。ただし、築40年を超える一戸建てでは耐震補強工事や基礎工事などの大規模な改修が必要になることが多く、結果的に建て替えのほうが割安になるケースもあります。
建て替えは工期が長期化しやすく、仮住まいの期間も長くなるおそれがあるため、慎重に判断しましょう。
リフォーム費用が高くなりやすい要因
フルリフォームの費用は、築年数や工事内容、建物の状態によって大きく左右されます。
たとえば、1981年（昭和56）以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、現行基準を満たすために耐震補強が必要なため、工事費用が大きく増加します。また、築30年以上の物件では給排水管の腐食や漏水リスクが高まり、配管の全面交換が必要になることも少なくありません。こうした構造部分の改修は内装工事に比べて費用負担が大きく、リフォーム総額を押し上げる要因となります。
工事内容の違いも費用差を生む重要なポイントです。たとえば屋根工事では、既存屋根をすべて撤去して新しく施工し直す「葺き替え」と、既存屋根の上に新しい屋根材を重ねる「カバー工法」があります。
葺き替えは下地まで補修できるため耐久性を大きく向上させられますが、撤去や処分費用がかかるため100万〜200万円程度と高額になりやすい傾向です。カバー工法は解体が不要なため80万〜150万円程度に抑えられますが、下地の劣化が進んでいる場合は採用できません。このように、同じ屋根工事でも工法によって100万円以上の差が生じます。
間取りの変更では、単純な間仕切りの撤去であれば数十万円で済みますが、複数の部屋を1つにするために電気配線や配管の移設を伴う場合は50万円以上かかることもあります。さらに、キッチンやユニットバスなどの設備はグレードによって数十万円単位で価格が変わります。耐震性や断熱性の向上、高性能設備の導入まで行う場合は、フルリフォームの費用は大きく増加すると考えておく必要があります。
インスペクションの費用がかかる
インスペクション（建物状況調査）では、専門家が住宅の壁や天井などを確認し、不具合や劣化がないかを調査します。フルリフォームを行う前にインスペクションを実施する場合、費用は5万円〜10万円前後が目安です。調査内容や建物の規模によっては、これ以上の費用がかかることもあります。
インスペクションの実施は義務ではありませんが、事前に建物の劣化状況や構造上の問題を把握できるため、解体後に想定外の補修工事が発生するリスクを抑えやすくなります。追加費用や工期の延長を防ぐことにつながるため、フルリフォームの計画を立てやすくなるでしょう。
工事によっては建築確認申請が必要
フルリフォームの内容によっては、「建築確認申請」が必要になる場合があります。建築確認申請とは、建築基準法などの法律に違反していないか、工事前に自治体や指定の機関に確認する法的な手続きです。
間取りの大幅な変更や、建物の主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）に影響を及ぼす工事は、建築確認申請が必要になる場合があります。該当する工事かどうかは、工事内容や建物の状況によって異なるため、計画段階で施工会社や設計者に確認しておくことが重要です。
スケルトンリフォームと表層リフォームの違い
スケルトンリフォーム：天井・壁・床などを撤去し、構造だけの状態で行う大規模な工事。
表層リフォーム：構造には手を加えず、床材や壁紙など内装の仕上げを中心に行う工事
「フルリフォーム」と呼ばれる工事の多くは、スケルトン（建物の躯体のみを残した状態）まで解体し、間取りや設備、配管などを全面的に一新する大規模な改修を指します。
内装をすべて撤去するため、間取りの変更や水回りの移設が可能になり、ライフスタイルに合わせた空間へと根本から作り替えることができます。また、壁の内部にある断熱材や配管、電気配線なども更新できるため、築年数の古い物件では性能改善や資産価値の向上にもつながります。
スケルトンリフォームは、解体費用や配管の更新費用などが加わるため、一戸建てでは500万〜1,000万円程度が目安です。築年数が古く設備や配管の劣化が進んでいる物件では、表層リフォームでは根本的な改善ができないため、長期的な視点ではスケルトンリフォームの方が合理的な場合もあります。
壁紙や床材の張り替え、建具や設備の交換など、内装の仕上げ部分のみを更新する工事は「表層リフォーム」と呼ばれます。住宅全体を対象に行う場合でも、構造体や下地には手を加えないため、工事規模としてはスケルトンリフォームより限定的です。表層リフォームは解体工事が少なく工期も短いため、費用を抑えやすく、30坪の戸建てでは200万〜500万円程度で実施できるケースもあります（※地域や使用する材料により異なる）
一戸建てでフルリフォームするメリット
費用面での負担が大きいフルリフォームですが、住まい全体の性能や快適性を高められる点は、現状の不満を根本から解消できる大きな魅力です。一戸建てをフルリフォームするメリットについて詳しく見ていきましょう。
住まいの快適性を向上
フルリフォームを機に、住まい全体の性能を見直すことで快適性を一層高められます。断熱材の入れ替えや複層ガラスに交換することで冷暖房の効率が上がり、光熱費の削減にもつながるでしょう。
また、廊下のバリアフリー化や収納スペースの見直しなど、現在のライフスタイルに合わせてリフォームすることで、家族全員が暮らしやすい理想の住まいに近づきます。
建物の資産価値を高められる
適切なタイミングでフルリフォームを行うことで、不動産としての資産価値を維持することにもつながります。
フルリフォームにより内装や外装を一新することで、新築に近い状態に仕上げられます。建物部分の評価が改善されることで、将来売却する際に高値で売れる可能性があるのです。
税負担の軽減が可能
一戸建てのフルリフォームを行った場合、所得税や固定資産税の負担を軽減できる可能性があります。
国が実施している「リフォーム促進税制」では、耐震リフォームや省エネリフォーム、バリアフリーリフォームなどを行った場合、所得税の税額控除または固定資産税の減額措置が受けられます。
耐震リフォームでは、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の住宅を現在の基準に適合する工事を行った場合、所得税の控除を受けられます。省エネリフォームや子育て対応リフォームについても、指定された要件を満たすことで控除の対象となります。
控除を受けるためには確定申告が必要になるほか、適用条件は年度ごとに変更されることがあるため、最新情報を確認してください。控除額については、税理士や施工会社へ確認すると確実です。
参考：国土交通省｜住宅：リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）の概要
建て替えの場合と工期を比較
建て替えは、家を新築で建てるため高額な費用が発生しやすく、工期は1年～1年半ほどかかります。一方、フルリフォームは工事内容にもよりますが、小規模（表層中心のフルリフォーム）であれば1～2カ月程度、間取り変更を含む場合は2〜4カ月程度、大規模なフルリフォームは4〜7カ月程度が目安です。
また、建て替えと比べて総費用を抑えやすいため、予算に余裕があれば内装や設備のアップグレードもできるでしょう。愛着のある住まいを活かしながら快適性を高められる点は、フルリフォームの強みといえます。
一戸建てでフルリフォームするデメリット
フルリフォームはメリットが多数ありますが、特有のリスクや制約が伴います。計画前に把握しておくことで、後悔のない判断につながるでしょう。
費用が高額になりやすい
フルリフォームは工事規模が大きくなりやすいため、当初の想定より費用が増えるケースがあります。内装のほか外壁や屋根、耐震補強と工事を行うなど、工事箇所が増えることで、当初の予算を上回るケースも少なくありません。
さらに、築年数が経った一戸建ての場合、躯体のみにする段階で柱の腐食やシロアリ被害といった欠陥が発覚することがあります。欠陥や不具合を早期に発見するためにも、フルリフォーム前に住宅の状況を確認しておくことが大切です。
解体後に発生する可能性がある追加工事に備え、フルリフォームでは見積金額とは別に予備費の確保も重要です。目安としては、総工事費の10〜20％程度を見込んでおくと、想定外の補修工事が発生しても資金計画を大きく崩さずに対応できます。
対応できない工事がある
フルリフォームでは、建物の基礎や構造部分を活かして工事を行います。住宅の構造上、建物を支える耐力壁（建物の倒壊や変形を防ぐ壁）や柱を撤去することができません。その結果、構造上の制約から間取りの大幅な変更が難しく、フルリフォームであっても間取りの自由度には制約があるのです。
つまり、「リビングを広くしたい」と考えても、構造的な理由から対応できない可能性があることを事前に理解しておきましょう。
耐震・断熱性能の向上に限界がある
フルリフォームでは建物の主要構造部分をそのまま活用するため、元々の性能の上限を大きく超えることは難しいといえます。
断熱材を最新のものに入れ替えたり、耐震補強工事を行ったりすることは可能ですが、新築の高性能住宅と同じ性能は得られないでしょう。特に旧耐震基準で建てられた一戸建ては、現行の基準へ適合するために基礎工事の改修が必要になるケースもあります。
耐震・断熱性能にこだわりがある方は、性能についてリフォーム会社とすり合わせをしておくことが重要です。
仮住まいが必要な場合がある
フルリフォームのような大規模工事の場合、工事期間中は住み続けることができないため、仮住まいの手配が必要になります。
フルリフォームの工事期間は1〜7カ月程度が目安となっており、賃貸費用や引っ越し代などのコストも加算されます。資金計画を立てるときは、工事費以外のこうした費用も含めて試算しておきましょう。
一戸建てのフルリフォーム費用を抑えるポイント
費用が高額になりがちなフルリフォームですが、優先順位の考え方や設備のグレード次第では、費用を抑えることが可能です。ご紹介するポイントを押さえながら、予算オーバーになるのを防ぎましょう。
リフォームの優先順位を決める
フルリフォームをするうえで最も重要なのが、限られた予算の中で「どこにお金をかけるか」を明確にすることです。日常的に使用頻度が高いキッチンやトイレなどの水回りは、生活の快適性に直結しやすいため、優先的に予算を配分するケースが多く見られます。
一方で、屋根裏部屋のように使用頻度の低い部屋は、将来必要になったタイミングでリフォームするという選択肢もあります。
耐震工事や断熱工事は、後から行おうとしても工事が広範囲にわたり、費用が高額になるため注意が必要です。予算配分の段階で優先順位を決めておくことで、無駄のないフルリフォームが実現できるでしょう。
設備や建材のグレードを下げる
キッチンやユニットバスは、同じメーカーでもシリーズやグレードによって数十万円単位の価格差があります。
ハイグレードの製品はデザイン性が非常に高く、機能も充実しています。しかし、スタンダードな設備でも日常使用に十分な耐久性と使い勝手を確保することが可能です。また、外壁材や床材ではグレードを一段落とすだけで、大幅なコスト削減につながることがあります。
デザイン性や機能性をどの程度求めるか家族で相談し、納得のいく選択をすることが大切です。
見積り書の内容を比較する
フルリフォームは工事範囲が広いため、金額の総額だけで判断するのではなく、工事項目ごとに内訳まで確認することが大切です。
特に注意したいのが、「一式」とだけ記載されている場合です。内容が不明確なため契約すると、後から追加工事として想定外の費用が発生することがあります。
複数社の見積りを比較する際は、費用だけでなく、工事内容や仕様が希望する条件どおりになっているか確認しましょう。工事項目や設備のグレードが異なると、単純な金額だけで比較できません。条件を揃えたうえで見積りを比較することで、適正な費用感を把握しやすくなります。
仮住まいを用意する
フルリフォームの内容によっては、仮住まいを用意したほうが費用を抑えられるケースがあります。居住しながら工事を行う場合、作業時間や工事エリアが制限されるため、工期が延びてしまうことがあるためです。工期が長引くと、その分人件費がかさんでしまい費用が高くなります。
一方、仮住まいに移ることで住宅が空室となり、工事の効率が上がるため工期の短縮につながるのです。工期が短くなると人件費を抑えられるため、総合的にコストが下がることが期待できます。
仮住まいの賃料や引っ越し代などの費用と、工期短縮による人件費の削減分を比較したうえで、どちらの負担が軽いかを確認して判断することが大切です。
補助金・税制優遇を活用する
国や自治体の補助金制度や軽減措置を組み合わせることで、実質的な費用負担を大きく軽減することが可能です。
制度ごとに申請期限や適用条件が異なりますので、リフォームの計画段階から施工会社や自治体の窓口に確認し、利用できる制度を漏れなくリストアップしておきましょう。
一戸建てのフルリフォームは条件を整理して判断しよう
一戸建てのフルリフォームは、工事内容によっては高額な費用がかかります。しかし、自宅の状態や希望する場所の優先順位を決めて計画を立てることで、建て替えよりもコストを抑えて理想の住まいを実現できます。
まずは、リフォーム会社から見積もりを取り、詳細な現地調査を依頼したうえで比較・検討することから始めてみましょう。
