底地の相続で知っておきたい注意点とトラブル｜相続対策が重要！
底地は権利関係が複雑なため、相続時にトラブルの原因になりかねません。底地の相続ではどのようなことに注意すればよいのか、トラブルを防ぐにはどうすればよいのかを解説します。
トラブルが起こらないよう、できるだけ早く対策をしましょう。
底地とは
まずは底地の基本について押さえておきましょう。知っているつもりでも、意外と勘違いしていることがあります。あらためて底地について、正確な知識を把握することが大切です。
借地権が設定されている土地のこと
底地とは借地権が設定されている土地のことで、借地権は建物を建てる・所有する目的で土地を借りる権利のことをいいます。地主から見るとその土地は底地で、借地権を持つ借地人から見ると借地になります。
底地には原則として建物が建っている必要があります。そのため、駐車場などの目的で土地を借りるときは借地権の対象外となります。底地には借地借家法が適用されるため、地主は土地の賃貸借契約を簡単に解除できません。
底地は資産価値が低い
底地を所有するのは地主ですが、実際に土地を使用する権利があるのは借地人です。地主であっても底地を自由に使えるわけではないため、底地の売却価格は底地ではない土地よりも安くなります。
底地を相続するときの注意点
底地は借地権がついているため、一般的な土地と比べて権利関係が複雑です。底地を相続したときは、どういったことに注意すればよいのでしょうか。
底地・借地関係を解消しづらい
相続後も借地人との借地契約は続くため、底地・借地関係を解消しづらい点に注意しましょう。相続した人が借地関係を解除したくても、賃貸借契約期間中は原則解除できません。
借地借家法は借地契約の期間を原則30年としており、契約は長期間になります。また、当事者の合意で30年以上の長い期間を定めているケースもあります。したがって、底地を相続してもなかなか自由に利用できないのが現状です。
地主に正当事由がなくても借地人に立ち退きを求められるケースには、次のものがあります。
- 地代を滞納するなど借地人に契約違反がある
- 定期借地契約が満了した
- 底地を駐車場など借地借家法適用の範囲外で貸している
以上のケースに当てはまる場合は、底地・借地関係を解消できます。
地代が安い割に相続税が高い
借地権に設定されている地代の相場は地価の2〜3％と安いことが多いのですが、相続税評価額が高いために相続税を高く感じる人が多いです。
底地は売却価格も安く、一般的に更地価格の10％〜30％程度といわれています。一方で相続税評価額の借地権割合は30〜90％です。借地権割合が50％の底地を相続した場合、相続税は相続税評価額の50％にかかります。実勢価格より高い価格に相続税がかかってしまうのです。
底地は売却が難しい
底地は借地権が設定されているため、土地を利用できるのは借地人だけです。
第三者が底地を購入しても借地権者に立ち退いてもらえないため、土地を自由に使えず家を建てられません。これでは底地を売却するのは難しいでしょう。
借地人と賃貸借契約を解除するには正当な理由が必要なため、底地を購入する場合は底地の所有者として地代収入を目的にするのが一般的です。
ただし、底地は旧借地法、借地借家法の規制を受けるため、地代の値上げは制約されます。そのため、収益性が低いこともあります。
底地の相続税評価額を算出する方法
国税庁の規定にしたがって算出した土地の価額を「相続税評価額」といい、相続税額を算出する基準になります。底地の相続税評価額を算出する方法について解説します。
STEP1.路線価などを使用して自用地評価額を算出する
まずは、自用地評価額を算出します。市街地にある自用地の評価額は、国税庁が毎年公表している「路線価図」を利用してください。
路線価は、道路に面する土地の1平方メートル当たりの価額（単位は千円）で、自用地評価額は「路線価×面積」で計算します。その際、奥行や角地などの補正率を乗じて算出します。
たとえば、対象となる底地の所在地が路線価図で「500C」と記載されていたら、路線価は1平方メートル当たり50万円（借地権割合「C」は70%）ということです。その底地が100平方メートルある場合は、「50万円×100平方メートル」で自用地評価額は5,000万円となります（奥行や角地などの補正率は省略）。
地方など路線価が決められていない地域では倍率方式を使用します。土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算出します。
STEP2.底地の相続税評価額を算出する
底地の相続税評価額の算出式は次のとおりです。
底地評価額=自用地評価額×（1－借地権割合）
自用地評価額に「1－借地権割合」の数値を乗じてください。借地権割合は路線価図の上部に「A（90%）B（80%）C（70%）D（60%）E（50%）F（40%）G（30%）」と表示されています。たとえば、「500C」の場合は借地権割合がCなので70%です。
自用地評価額5,000万円、借地権割合が70%で計算してみましょう。計算式に当てはめてみると、次のようになります。
底地評価額=自用地評価額5000万円×（1－借地権割合0.7）
＝5,000万円×0.3＝1,500万円
このケースでは底地相続税評価額は1,500万円になります。
底地の相続で起こりやすいトラブル
底地を相続したときは、底地ならではのトラブルが起こります。どういったトラブルが起こりやすいのか紹介します。
相続税が払えないのに底地が売れない
底地の評価額は国税庁が定めた相続税評価額（路線価）を使用して算出しますが、市場価格は限りなく低いのが現状です。銀行が担保価値を算出する場合、底地の評価額は実質ゼロ円になります。借地権がついているため、担保の価値がないのです。
また、底地の相続税評価額は実際の売却価格より高額なため、相続税額が高い傾向があります。相続税が払えないうえに底地も売れないという事態になりかねません。
共有名義で権利関係が複雑になる
共有名義で底地を相続すると、共有者同士でトラブルになるケースもあります。共有名義の底地のリスクには、次の3つが考えられます。
- 共有者が持分を第三者に売却してトラブルが発生する
- 売却や借地契約の内容を自分で自由に変更できない
- 相続で共有名義人が増えるたびに権利関係がさらに複雑化
共有者は自分の持分を第三者に売却できるため、いつの間にか見ず知らずの人が共有者になることがあります。買い取った共有持分を、高額で売りつけてくるかもしれません。
底地の売却は共有者全員の合意、借地契約の内容変更は共有持分の半数を超える共有者の合意が必要です。土地を相続しても、自分で自由に扱えません。
相続した底地をさらに相続する人がいると共有名義人が増えるため、ただでさえ複雑な権利関係がより複雑化します。売却しようとしたときに全員の承認が必要なため、相当な苦労が予想されます。
底地は相続前のトラブル対策がおすすめ
相続による底地のトラブルを防ぐには、あらかじめ底地を売却したり借地権を解消したりするのがおすすめです。相続前にできる底地のトラブル対策について解説します。
借地人へ売却を持ちかける
借地人へ底地の売却を持ちかけるのもよいでしょう。借地人にとっていま利用している土地を購入できるのは、大きなメリットです。通常より高値で売れる可能性もあります。
借地契約の更新時期や借地人が家を建て替えるなどのタイミングを見計らって、売却交渉を進めてみましょう。
底地と借地権を交換する
底地の面積が広く、建物のない敷地が広い場合、底地と借地権を等価交換する方法があります。土地を一定の割合で、借地人と地主で分けるのです。借地人は借地権を手放す代わりに土地の所有権を得て、地主は借地権のない土地を手にできます。接道条件がよい土地で利用される方法です。
底地と借地権を交換した場合、それぞれが土地を完全に所有できます。底地と比べると土地は狭くなりますが、問題なく売却できるようになります。等価交換であれば、金銭のやり取りも発生しません。
底地の取り扱いが得意な不動産会社へ相談する
底地は権利関係が複雑で資産価値も低いため、どの不動産会社でも対応できるわけではありません。したがって底地を売却したい場合は、底地専門の不動産会社へ相談することをおすすめします。できれば買い取ってもらうのがよいでしょう。
底地の専門業者なら借地人との交渉にも慣れているため、権利関係が複雑な底地も短い期間で買い取ってくれます。できるだけ早めに底地を処分したい場合は、底地に対応できる不動産会社に依頼しましょう。
