売れにくい！それでも再建築不可物件を売却する4つの方法

再建値不可物件とは、建て替えのできない土地に建っている建物のことです。いま建っている建物をそのまま使い続けることになるため、再建築不可物件は購入希望者があらわれにくい、なかなか売れない不動産です。

それでも再建築不可物件をなんとかし売ることはできないのでしょうか。再建築不可物件を売却するための方法を解説します。

家が建てられない!?再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、その言葉どおり、新たに建て替えができない物件のことです。現在の建物が壊れたり更地になったりしても、新築や増築ができません。

再建築できない原因の多くは、建築基準法の接道義務を果たしていないためです。

接道義務とは、原則として建築物の敷地は「幅員が4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という建築基準法の制限のことです。災害が起こったときに、消防車や救急車などの緊急車両が出入りできるようにするための措置で、1950年（昭和25年）に制定されました。

接道義務を果たしていない土地は、法律が変わる前に建てられた建物は利用できるものの、その建物を解体してしまうと新たに建物を建てられなくなります。

再建築不可物件が売れない5つの理由

再建築不可物件は、一般的に買主が見つからず、なかなか売却できません。再建築不可物件が売れにくい理由には、次の5つがあります。

• 住宅ローンを組めないので購入希望者が少ない
• 倒壊・焼失すると家を建てられないリスクがある
• 築年数が古いためリフォームに費用がかかる
• 放置されていたので見栄えが悪い
• 住宅が密集していて隣家が近い

それぞれの再建築不可物件が売れにくい理由を詳しく解説します。

住宅ローンを組めないので購入希望者が少ない

再建築不可物件は、通常の物件よりも安く買えることが多いため、都市部で家探しをしている人のなかには、購入を検討している人もいるでしょう。しかし、銀行で住宅ローンの融資を依頼しても、納得のいく金額を借りることはできません。

再建築不可物件は購入したい人が少ないため、担保としての価値が低いのです。もし住宅ローンが支払えなくなって家を差し押さえても、銀行は住宅ローンとして融資した金額を回収できないおそれがあります。そのため銀行は、融資そのものを断ることもあります。

住宅ローンを利用できないのであれば、現金で一括払いするしかありません。まとまった金額を一括で払える人は少ないため、再建築不可物件の購入希望者は少ないのです。

倒壊・焼失すると家を建てられないリスクがある

再建築不可物件の多くは、老朽化している建物がほとんどです。築年数はかなり古く、次の2種類があります。

• 建築基準法で規制が定められた1950年（昭和25年）以前
• 都市計画法が定められた1968年（昭和43年）以前

耐震性に難のある物件が多く、大きな地震が起こると倒壊や焼失の危険があります。災害で建物が失われてしまうと現状のままでは再建築できないため、土地があっても家を建てられず、住む場所を失う大きなリスクがあります。

築年数が古いためリフォームに費用がかかる

再建築不可物件の多くは築年数が古く建物が劣化しているため、快適な暮らしをするにはリフォームが必要です。

しかし、50年以上前の建物は耐震性や機密性、断熱性などの構造自体が古く、美観の問題だけでなく、現在の水準に合わせてリフォームする必要があります。そうすると柱や壁などの構造から工事が必要になり、高額なリフォーム費用を用意しなくてはなりません。

リフォームにかかる費用は新築より安く済みそうな気がしてしまいますが、思った以上の費用がかかることは珍しくありません。

放置されていたので見栄えが悪い

再建築不可物件の実家を相続しても、そのまま放置していると建物の痛みが進行して見栄えが悪くなってしまいます。外壁にサビや色あせがあったり、屋根に厚く苔が生えていたりと、外から見ても傷んでいることがはっきりとわかることもあります。

古い家でもリフォームなどを施してきれいになっていれば、購入を検討する人がいるかもしれません。しかし、外観で痛みがわかるほど傷みのある家は見栄えが悪く、購入希望者はなかなかあらわれないでしょう。

住宅が密集していて隣家が近い

再建値不可物件によっては、隣家の外壁ギリギリまで建てられていることも少なくありません。建物を建てるときは、隣家との境界から50cm以上離さなくてはならないと民法234条で規定されています。しかし、例外が認められているため、古い物件では規定が守られていないことがあるのです。

家の間近に隣家がある建物は、物音に気づかったり、圧迫感があったりとあまり好ましい物件とはいえないでしょう。また、火災が起こると被害を受けるおそれもあります。そのため、購入したいという人があらわれにくくなります。

売れにくい再建築不可物件を売却する４つの方法

再建築不可物件が売れにくい理由はわかったものの「それでもなんとか売却したい」と悩んでいる方も多いでしょう。そこで再建築不可物件を売却できる確率が高い4つの方法をご紹介します。

• 隣地の所有者へ売却する
• 古い家をリフォームする
• 再建築不可を解消する
• 不動産会社に買い取りを依頼する

まずは取り組みやすい方法から試してみましょう。

隣地の所有者へ売却する

再建築不可物件の売却を検討しているときは、隣地の所有者へ声をかけてみましょう。

お隣の人も再建築不可で悩んでいるかもしれませんし、駐車場に使いたいなどの要望があるかもしれません。提案してみた結果、折り合いがついて、とんとん拍子に話が進むこともあります。

古い家をリフォームする

古い家であれば、リフォームをすると売却できることがあります。

再建築不可物件の多くは都市計画区域などの街なかに建っているため、家探しをしている人にとってエリアが魅力的な場合があります。しかも、再建築不可物件は土地の価格が比較的安いため、予算を抑えて住宅を探している人の購入候補になるかもしれません。

しかし、劣化してボロボロの外観では、どんなに魅力的なエリアに建物があっても購入してもらえないでしょう。リフォームをすることで、いまでも使用に耐えうる魅力のある家にできれば、購入を検討してもらえる可能性が高まります。

どういったリフォームをすればよいか、予算なども含めて、不動産会社などの専門家と相談してみましょう。

再建築不可を解消する

売却するうえで最大のネックとなっている、再建築不可を解消することで売却できる可能性が大きく高まります。

再建築不可を解消するには、次の方法があります。

• 隣地の所有者から土地の一部を買うか借りる
• セットバックできる物件なのか市区町村などで確認する

隣地の一部を売ってもらえないか、もしくは借地契約ができないか所有者と交渉してみましょう。隣地の一部が接道部分に参入されて、再建値不可の制限を解除できることがあります。

もうひとつは、敷地と接している道路の幅が4メートル未満で再建築不可になっている場合に有効な方法です。道路の幅が足りないのであれば、道路の中心線から2メートル以上敷地をうしろにずらして道路幅を確保する「セットバック」が利用できます。

セットバックをすると敷地面積は少なくなりますが、再建築不可を解除して、新たに建物を建てられるようになります。

まずは、本当に再建築不可なのか、救済措置はないのか、市区町村の建築指導の部署で確認してみましょう。

不動産会社に買い取りを依頼する

不動産会社に再建築不可物件を買い取ってもらうのが、もっとも実現性の高い方法です。

買主を探す必要がないため、売主と不動産会社の合意ができれば、契約と決済まで数日から数週間で進められます。一般的な仲介と比べると、スピーディに取り引きが完了するのが買い取りのメリットです。仲介手数料もかかりません。

ただし、不動産会社が物件を買い取る場合は、仲介で売却するより買取価格が安くなるのが一般的です。

少しでも高く売却するのであれば、不動産会社に仲介を依頼して、買主を探してもらいましょう。一定期間が経っても買主が見つからなければ、不動産会社が買い取る契約をすることも可能です。まずは不動産のプロである、不動産会社に相談してみましょう。