袋小路の土地がなかなか売れない理由｜売却前に知っておくべきこと

袋小路にある土地は、さまざまな理由からなかなか売れないといわれています。袋小路の土地が売れない理由や土地の価格について解説します。

また、袋小路の土地を売るにはどうすればよいのかを紹介します。

袋小路とはどんな土地のこと？

袋小路とは、行き止まりになって通り抜けのできない道のことをいいます。次の図で指し示すと、次のとおりです。

袋小路の先にある土地へ出入りするには、必ず袋小路を通らなくてはなりません。袋小路にある土地は、なかなか売れないといわれています。

ふつうの道路に面した土地と比べて売れにくいのはわかりますが、「売れない」とまでいわれてしまうのはなぜでしょうか。

袋小路の土地が売れない5つの理由

袋小路の土地が売れないといわれる理由には、次の5つがあります。

• 私道を所有する人の承諾が必要
• 車の出し入れが大変
• 火災や地震などの災害時に避難が遅れる
• 近所付き合いがわずらわしい
• 家を建て替えられないことがある

それぞれの売れない理由を詳しく見ていきましょう。

私道を所有する人の承諾が必要

袋小路の所有者が私道の場合、利用するには私道を所有する人の承諾が必要です。私道の所有者から許可を得られなければ、自由に通行できません。

また、私道つきの土地は、管理や整備が必要になるだけでなく、周辺住民とのつき合いや交渉も必要です。なかには通行料を払って、私道の利用も認めてもらうケースもあります。

袋小路にある土地で前面道路が私道の場合、所有者と仲良くしていないと通行制限を受けるおそれがあるのです。

車の出し入れが大変

袋小路に土地があると、そこへの車の出し入れが大変です。切り返しをするほどのスペースがないため、袋小路へ進入する段階でバックしながら車を入れることになります。

もし、袋小路に宅配便の車が停まっていたら、車の出し入れはできません。一時的に駐車しているだけならよいのですが、長時間の駐車になると予定どおりに車が使えないことも考えられます。袋小路への駐車はマナー違反なのですが、絶対にないとはいい切れません。

車通勤をしている人だと遅刻の原因になりますし、近隣トラブルに発展するおそれもあります。

火災や地震などの災害時に避難が遅れる

袋小路の先に家があると、火災や地震などの災害に遭ったときに、袋小路を通って逃げなくてはなりません。ところが袋小路の道を塀や建物が崩れるなどして塞がれてしまうと、逃げ道がなくなってしまうのです。

救急車や消防車を呼んでも袋小路の道を通れず、たどり着くまでに時間がかかることも考えられます。そういった安全性の問題が懸念されます。

近所付き合いがわずらわしい

袋小路の道は車の出入りが少ないため、子どもの遊び場になることがままあります。そういった場所は近所の人たちしか知らない穴場になるため、人が集まって井戸端会議の場になることもあるのです。

近所づき合いが好きな人には問題ありませんが、逆に苦手な人には敬遠されてしまうでしょう。

家を建て替えられないことがある

袋小路の土地によっては、建築基準法で定めている「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を建ててはいけない」という接道義務を果たさないことがあります。

法律ができる前に建てられた家だと、接道義務を果たしていないことは珍しくありません。接道義務を果たしていない家は、現状のままであればよいのですが、家を解体してしまうと新たに建て直せないのです。

接道義務を果たさない場合は、建て替えずにリフォームで家を新しくすることになります。

袋小路の土地はどれくらいの価格で売れる？

購入希望者の少ない袋小路にある土地は、どれくらいの価格で売れるのでしょうか。なかなか売れないため、決して高くは売れません。袋小路の土地の価格について解説します。

袋小路の土地は高く売れない？

袋小路にある土地の売却相場は、一般的な土地の5～7割程度といわれています。売れにくい理由があることからわかるように、袋小路にある土地は買主が見つかりにくいため、売却価格が安くなりがちなのです。

しかし、5～7割というのは、あくまでも目安です。需要のある地域であれば相場よりも高い価格になるケースもあります。そのため、袋小路の土地の正確な価格は、査定を依頼して把握する必要があります。

ちなみに、袋小路にある土地の査定で使用される評価方法は、主に次の3つです。

取引事例法	周辺エリアで条件の近い複数の売却事例と比較して算出する
地価公示価格	国土交通省の土地鑑定委員会が公表する土地価格を目安にする
路線価	国税庁が公表している土地の評価基準を使用する

もっとも売り出し価格の参考にしやすい評価方法は、取引事例法です。しかし、周辺エリアで条件の似た取引事例が見つからないこともあるため、地下公示価格や路線価で評価することもあります。

注意！接道義務を果たさないと建て替えができない！

袋小路の土地は建築基準法で定められている接道義務を果たしていないケースが多いです。接道義務を果たすには、「幅員4m以上の道路に2m以上接している」必要があります。

接道義務を果たしていない土地に建てられている家は「再建築不可物件」となり、建て替えができません。ただでさえ安い袋小路にある土地なのに、接道義務も果たしていないとなると売却価格はさらに安くなってしまうでしょう。

袋小路の土地でも売れる！売却する3つの方法

袋小路の土地は、購入希望者が少ないため、思うように売れないことが多いです。そんな袋小路にある土地を売る方法を3つ紹介します。

隣地を買い取って再建築可能にする

接道義務を果たしていなくて再建築不可になっているのであれば、隣地を買い取るのもひとつの方法です。隣地を購入することで接道義務を果たせば、再建築できるようになるため、家の資産価値が上昇して、購入希望者があらわれるかもしれません。

たとえば、再建築不可の袋小路にある土地を売却したい場合は、道路に接している土地、または同じく袋小路にある並びの土地を買うことで接道義務を果たせます。

ただし、隣地がタイミングよく売りに出されるとは限らないため、基本的に交渉することになります。交渉は数を重ねて行うため、時間と労力が必要です。

解体して更地を隣人に売却する

袋小路にある土地の家を解体して、更地にしてしまう方法もあります。もし再建築不可であれば、家を建てられなくなってしまうため、更地にするのは賢明とはいえません。しかし、隣人が間口を広げて接道義務を果たしたい、駐車場に使える広い土地がほしいと考えている場合は、高値で売れる可能性があります。

ただし、隣人が間口を広げて接道義務を果たしたいと考えている可能性は少ないため、あまり現実的な方法とはいえないでしょう。

また、袋小路は狭いことが多いため、解体で使用する重機やトラックなどが使用できないことがあり、解体費用が高額になるおそれがあります。

不動産買取で不動産会社へ売却する

隣地の所有者との交渉に時間や労力を割かずに売却するには、不動産買取で不動産会社へ売却する方法がもっともスムーズな方法です。不動産買取であれば、再建築不可のままでも売却できますし、時間もかかりません。

隣地を買い取ったり解体して更地にしたりするには、高額な費用がかかるため、結果的に損をするかもしれません。しかし、不動産会社に買い取ってもらえば、さまざまなコストを削減できるでしょう。