私道と公道の見分け方を解説！家を建てる前に確認すべきポイント
家を建てるときに、敷地の前面道路が私道なのか、公道なのかは重要なポイントです。家は建てられたものの、将来的にわたって負担があるなど、さまざまな注意点もあります。まずは購入を検討している土地の前面道路が私道と公道なのか、見分ける方法を解説します。
目次
私道と公道の違いとは？
土地や住宅を探しているとき、前面道路が「私道」か「公道」なのかは、意外と見落としがちなポイントです。特に私道の場合、将来的な維持や通行制限など、さまざまな問題が生じることも多いため、見分け方を理解しておきましょう。
私道と公道の定義
もっとも大きな違いは「所有者」で、私道は個人や法人が所有する道路を指します。一方で公道は国や地方自治体が所有または管理する道路で、「道路法」によって認定されています。公道にはいくつかの種類があり、管轄する行政機関によって「国道」「都道府県道」「市町村道（市道・区道・町道・村道）」などに分類されます。
通行権の違いもあります。公道は原則として誰でも自由に通行できますが、私道はその所有者によって制限されることがあるのです。
さらに、管理義務の点でも異なります。公道は行政が維持管理の責任を持ちますが、私道は所有者に義務が発生します。そのため、舗装の修繕など、維持にかかる費用を所有者が負担することになります。私道にはさまざまなパターンがあり、1人が所有する場合もあれば、複数人が共同で所有する「共有私道」もあります。
このように、道路は見た目が似ていても、権利関係や負担の有無などが大きく異なるため、土地や住宅を購入する前に、しっかりと見分け方を知っておくことが重要です。
土地の購入時は「私道負担」に注意
私道負担とは、土地の一部の道路を共有私道の一部を自分が所有することを指します。道路部分の土地は自身の所有ですが、原則はほかの人もとおれるように開放する必要があります。私道負担がある場合、見た目は普通の道路のように見えても、持ち主である所有者に、さまざまな責任や負担が発生することを理解しておかなければなりません。
大きな負担のひとつは「維持管理費用」でしょう。たとえば、道路の舗装が劣化した場合、原則その修繕費用は所有者の負担になります。また、地域によっては、私道負担のある土地は公道に面している土地に比べて、評価額が下がる場合もあり、売却時に不利になることもあります。
土地の購入時には、その物件に私道負担があるかどうかを不動産会社に確認し、将来的にどの程度の費用負担やリスクがあるのかを把握することが重要です。
敷地の「接道義務」にも注意
接道義務とは、建築基準法で定められた基本的なルールで、建物を建てるために敷地が一定の幅員を持つ道路に接していなければならない規定を指します。建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」と定められています。
この接道義務は、防災や避難経路の確保などの観点から設けられたもので、火災や災害時に、緊急車両（消防車や救急車）がとおれるようにするための重要な条件です。
また、建築基準法上の道路は、原則として公道だけでなく、一定の条件を満たした私道も含まれます。しかし、すべての私道が建築基準法上の道路として認められるわけではありません。所有者が通行を許可していない、幅員が4m未満の細い私道などは、認められないケースも多いのです。このような土地は、「再建築不可物件」となるリスクがあります。
再建築不可物件とは、現在建っている建物が取り壊された後に、新たに建物を建てられない物件です。これは資産価値に大きく影響する問題であり、将来的に土地を売却する際にも大きなマイナス要因となるでしょう。
土地を購入する前には、前面の道路が建築基準法上の道路に該当するのか、将来的に建て替えが可能なのかを必ず確認することが重要です。
私道にありがちなトラブルとは？
もっとも多いトラブルは「通行や工事の許可」に関するものです。たとえば、購入した土地が私道に面している場合、水道管やガス管を引き込むためには掘削する必要があります。しかし、私道の所有者から掘削の許可が得られないと、必要なライフラインを引き込めず、建築工事が進まないというケースがあるのです。
特に複数人所有による共有私道の場合、全員の同意を得る必要になることも多く、1人でも反対する人がいると工事が進まない事態に陥ってしまいます。
次に多いのが「維持管理費用の分担」をめぐるトラブルです。共有私道の補修が必要になったとき、誰がどれだけの費用を負担するのかという問題が生じることがあります。
「うちだけ費用を多く負担するのは不公平だ」
「そもそも急いで修繕する必要はないのでは？」
「ほとんど使ってない…なぜ同じ金額を払うのか」
こういった不満や主張から、費用分担が合意に至らず、長期間放置されるケースも少なくないのです。
そして、深刻なのが「相続による所有者不明化」の問題です。私道の所有者が亡くなり、相続手続きが適切に行われなかった場合、所有者が不明確になることがあります。この状態になると、工事の許可を得るための交渉相手がいなくなり、必要な手続きが進まない事態も起こり得るでしょう。
特に古い私道では、相続が複数世代にわたって発生し、所有者が全国各地に散らばっているケースもあり、全員から同意を得ることが非常に困難になります。
公道・私道の見分け方と調査方法
前面道路が公道か私道かは、見た目だけでは判断できません。そのため、具体的な見分け方や調査方法について紹介します。
公図と登記事項証明書で確認する
道路の所有者を調べる基本的な方法は、法務局で「公図」と「登記事項証明書」を取得することです。公図は土地の区画と地番を示した図面で、道路部分に地番があるかどうかが重要なポイントになります。地番がない場合は公道の可能性が高く、地番がある場合は私道の可能性が高くなります。しかし、地番がない＝公道とは限らないため、道路台帳との併用確認は必須です。
もし地番がある場合は、その土地の「登記事項証明書」で次の3点を確認します。
ひとつ目は「地目」です。「公衆用道路」と記載されていれば、道路として使用されていることを示しています。ふたつ目は「所有者」です。所有者が国や地方自治体なら公道、個人名や法人名なら私道と判断できます。3つ目は「共有名義かどうか」です。複数人が所有する「共有私道」で、将来的な管理が複雑になる可能性があります。
これらの書類は法務局の窓口で取得できますが、いまは「登記情報提供サービス」というオンラインシステムもあり、ネットを使って手軽に請求が可能です。
市役所や道路管理課で確認する
市区町村役場の道路管理部門などで、公道かどうかの見分け方を確認できます。各自治体では「道路台帳」を管理しており、これに記載のある道路は正式な公道として認定されています。
確認方法は次のとおりです。
- 市区町村の役所で「建設課」「土木課」「道路管理課」などの部署を訪問
- 窓口で「公道かどうか確認したい」と伝え、対象道路の住所や地番を示す
- 道路台帳に記載があれば公道、なければ私道の可能性が高いと判断
※住宅地図や物件案内図があると、道路の位置を正確に伝えやすくなります。
多くの自治体では「道路台帳図」のコピーを発行してくれるため、念のため取得しておくと便利です。また、自治体によってはインターネットで台帳の一部を公開している場合もあるので、まず「○○市 道路台帳 閲覧」で検索してみるとよいでしょう。
プロに相談して安心・確実に判断する
公図や登記事項証明書、道路台帳を使った見分け方でも判断が難しいケースも少なくありません。特に古い地域や複雑な権利関係がある場合、専門知識がないと重要なポイントを見逃してしまうことがあります。
そんなときは、ハウスメーカーや不動産会社に相談することがもっとも確実な方法です。購入検討中の物件であれば、担当者に「詳しく調べてほしい」と依頼できます。なかでも、法律的な部分は一般の人では理解しにくく、見落としがあると将来的に大きなトラブルにつながるおそれがあるので要注意です。
不動産会社によっては、司法書士や土地家屋調査士と連携して、より専門的な調査を行ってくれる場合もあります。安心して購入・建築するには、私道と公道の正確な見分け方に精通したプロへの相談が最善の選択といえるでしょう。
私道に面した土地でも家は建てられる？
私道に面した土地＝家が建てられない、と誤解している人も多いようです。実際には、見分け方を理解し、一定の条件を満たした私道なら問題なく家の建築が可能です。ここでは、私道でも家を建てられる条件と必要な手続きを解説します。
建築可能な私道の条件とは？
まずは私道が建築基準法上の「道路」として認められている必要があります。建築基準法第42条では、次のものを道路として定めています。
- 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道）
- 都市計画法や土地区画整理法などによる道路
- 建築基準法で定められた位置指定道路
- 一定の基準を満たす既存の道（2項道路）
ここで補足したいのが「位置指定道路」と「2項道路（みなし道路）」です。位置指定道路とは、個人が所有する私道でも、特定行政庁（市区町村の建築担当部署）から指定を受けた道路を指します。幅員が4m以上あり、道路としての基準を満たしていれば、私道でも建築基準法上の道路として認められます。
2項道路（みなし道路）は、建築基準法施行時にすでに存在していた幅4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものになります。建築の際は「セットバック」と呼ばれる後退が必要で、道路の中心線から2mの部分までを道路とみなして、その部分まで建物を後退させる必要があります。セットバック部分は建築できませんが、私有地のままです。この後退によって将来的に道路幅を確保することが目的とされています。
私道の通行と工事に必要な許可手続き
私道に面した土地で家を建てるときは、「通行権」と「掘削許可」の確保が必須です。水道管やガス管などを私道の下にとおすには、所有者の許可が原則必要になります。
手続きの流れは次の3つです。
- 私道の所有者を特定する（登記事項証明書で確認）
- 工事内容を説明して許可を依頼する
- 通行承諾書や掘削承諾書などの書面に署名捺印を得る
特に注意が必要なのは「共有私道」の場合です。従来は、10人の共有者がいる場合、全員から許可を得る必要があり、1人でも反対すると工事ができないこともありました。しかし、2018年に国土交通省から「共有私道の管理等に関するガイドライン」が発表され、工事の内容や状況によっては全員の同意が不要なケースも示されています。たとえば、水道管等の設置が共有私道の機能や利用を妨げない場合や、緊急性の高い修繕などは、共有者全員の同意を得ずに実施できる場合もあります。このガイドラインを参考にして、専門家に相談することで解決策を見つけられる可能性があります。
私道負担ありでも価値を維持するには？
私道負担がある物件は資産価値が低いと思われがちですが、適切に管理すれば価値を維持することが可能です。価値を守るポイントは3つあります。
ひとつ目は権利関係の明確化です。私道の所有者や利用権を登記事項証明書で明確にしておきます。ふたつ目は維持管理協定の締結です。共有私道の場合、所有者間で「私道管理協定」を結び、舗装の補修や排水設備の清掃など、維持管理の方法と費用分担を明文化しておきましょう。3つ目は定期的な維持管理の実施で、舗装状態や排水設備を良好に保つことが重要です。定期的な点検と必要な補修を行い、私道の質を維持することで、物件の魅力を保てるでしょう。
権利関係を整理するプロのサポートも可能
私道の共有名義や通行権のトラブルは、素人では解決が難しいケースがほとんどです。特に注目すべきなのは「共有者からの通行許可取得」と「通行地役権の設定」の手続きです。
通行地役権は他人の土地をとおるための権利のことで、私道の場合、この権利を設定しておくことで、所有者が変わっても通行できる権利が守られます。こうした複雑な権利関係を整理するには、やはり専門家のサポートが効果的です。司法書士や土地家屋調査士は、共有私道の調査から合意までをサポートし、全員の承諾を取り付ける手続きを代行してくれます。
トラブルを未然に防ぐなら、口約束ではなく「通行承諾書」などで書面化し、土地家屋調査士による「境界確定測量図」の作成なども検討しましょう。依頼費用はかかりますが、将来発生し得るトラブルや訴訟費用と比べたうえで、実施の判断をしてください。
