狭小地での住宅建築のポイント。快適に暮らせる狭小住宅のつくり方

狭小地は20坪に満たないような、狭い土地を指します。狭い土地に家を建築しても、満足できる住環境を作ることできるのか、不安に思うかもしれません。しかし、工夫すれば狭小地でも、快適に暮らせる住宅を建てられます。

狭小地での住宅建築の注意点と、快適な暮らしを実現するためのポイントを紹介します。

狭小地とは

狭小地とはその名のとおり、狭く小さな土地のことです。狭小地に明確な定義はありませんが、20坪未満の土地を「狭小地」と呼ぶことが一般的です。地価が高い都市部に多い傾向があります。

狭小地に家を建てるメリット

狭くて小さい狭小地でも、家を建てるメリットがあります。どういったメリットがあるのかを解説します。

土地の購入価格が安い

狭小地は土地の面積が狭いため、土地の購入価格を抑えられるのが大きなメリットです。

土地の購入価格が高いと、建物にかけられる費用が限られてしまいます。狭小地は土地の購入価格が抑えられるため、そのぶん建物にこだわることが可能です。

利便性が高い場所に住める

多くの狭小地は、都市部の利便性が高い場所にあります。土地の広さより立地のよさを重視する人の目には、狭小地は魅力的に映るでしょう。

特にファミリーで暮らす場合は、立地のよさで通勤や通学、買い物などの負担が軽減されるため、大きなメリットになるでしょう。

生活コストが抑えられる

狭小地に建てられる家はコンパクトな設計になるため、光熱費やメンテナンス費などの生活コストを抑えられます。駅から近くにある利便性の高い立地であれば、公共交通機関が利用しやすいため車を所有する必要がなく、車の購入や維持の費用がかかりません。

また、固定資産税が安いのも狭小地のメリットです。狭小地は面積が狭いため、それだけ固定資産税が安くなります。

狭小地に住宅を建築するときの注意点

狭小地に住宅を建築するときに、注意すべきポイントを5つ紹介します。これを知らないと思っていたような家を建てられず、後悔するおそれがあるので、土地を購入する前にしっかりと把握しておきましょう。

• 建ぺい率・容積率
• 北側斜線制限・道路斜線制限
• 隣家との距離
• 準防火地域
• 前面道路の幅員

建ぺい率と容積率を確認する

狭小地は土地が狭いため、建ぺい率と容積率に注意しましょう。建ぺい率や容積率によっては、思うような家が建てられないことがあります。

建ぺい率とは、土地の広さ（敷地面積）に対して建物が建てられる広さの上限（建築面積）の割合のことです。建築面積は、次の式で算出できます。

建築面積＝敷地面積×建ぺい率（%）

建ぺい率が60%で敷地面積が50㎡の場合、建築面積は30㎡が上限です。土地ごとに建ぺい率が定められており、住宅地では30～60%が一般的です。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。延床面積は、次の式で算出できます。

延床面積＝敷地面積×容積率（％）

容積率が100%で敷地面積が50㎡の場合、延床面積は50㎡が上限です。容積率も建ぺい率と同じく土地によって決まっており、住宅地では60〜200%前後が多いです。

狭小地の建ぺい率や容積率を確認して、実際に建てられる建物の規模を把握しておきましょう。

北側斜線制限と道路斜線制限

土地によっては北側斜線制限と道路斜線制限という規制がされています。それぞれの規制は隣の土地や道路の日当たりや風通しなどをさえぎらないように、建物の高さを制限しています。

北側斜線制限は日当たりを確保するため、北側の土地から斜め上に向かって高さを制限します。そのため、制限いっぱいまで高い家を建てる場合は、北側の屋根などに傾斜をつけたり、隣の土地から距離をとって家を建てたりする必要があります。

道路斜線制限は、道路から斜め上に向かって建物の高さを制限する規制です。北側斜線制限と同じように、家を建てるときは建物に傾斜をつけたり、道路から距離をとったりといった対応が必要です。

狭小地では3階建てなど建物が高くなるケースが多いため、これらの制限を超えないような設計が必要です。

隣家との距離が近くなる

狭小地は土地の面積が狭いため、隣家との距離が近くなるケースがあります。民法では、敷地境界線から最低50cm以上離して建物を建築するよう明記されていますが、隣家との合意があれば50cm以下でも建築可能です。ただし、都市計画によって別途規定されている場合もあるため、注意が必要です。

隣家との距離が近いと生活音や会話が聞こえやすく、火災が発生すると延焼のリスクがあります。また、隣家と窓と位置がかぶるとお互いの室内が見えてしまうため、ストレスを感じる人もいるでしょう。

準防火地域だと防火措置が必要

準防火地域とは、市街地での火災を防止するために、都市計画において建築制限がある地域です。建物が密集している地域に指定されることが多いため、狭小地が準防火地域に含まれていないか確認してください。狭小地が準防火地域内の場合、外壁や開口部などに一定の防火措置が必要です。

3階建てを建てる場合は、さらに厳しい「準耐火構造」の建物にする必要があります。準耐火構造の家は、建築費用が高くなるおそれがあるので注意が必要です。

前面道路の幅員を確認する

前面道路の幅員が4m以上あるか確認しましょう。前面道路の幅員が4m未満の土地に建物を建てる場合、道路の幅員が4mとなるように、敷地の一部を道路として提供する必要があります。これを「セットバック」といいます。

セットバックが必要な場合、さらに建築できる面積が狭くなるため、前面道路の幅員が4m以上あるか確認しましょう。

また、工事中の資材搬入に問題がないか、クレーン車の駐車ができるかなど調査する必要があります。前面道路の幅員とあわせて周辺状況も確認しておきましょう。

狭小地で快適な住宅をつくるときのポイント

狭小地は土地の面積が狭いため、住宅を建てる際は間取りを工夫することが重要です。ここでは、狭小地で快適な住宅をつくるうえで、参考になる7つのポイントを紹介します。

① 3階建てで間取りの自由度を向上

狭小地でも3階建ての住宅を建築すれば、間取りの自由度は大きく向上します。たとえば、リビング・ダイニングと寝室をフロアで分けることで、メリハリのある暮らしを実現できます。

3階建ては日当たりや眺望もよく、狭い土地でも居住空間を広く確保できるため、希望の間取りをかなえやすくなるでしょう。

② ロフトを収納スペースに有効活用

天井部分のデッドスペースにロフトをつくれば、収納スペースとして有効活用できます。

扇風機など季節物の家電やアウトドア用品など、大型でかさばる荷物をロフトに収納すれば、家全体の収納力も上がります。収納スペースのほかにも、子どもの勉強部屋や、ひとりの時間を楽しむ空間などさまざまな活用が可能です。

天井高が1.4m以下であれば容積率には含まれないため、床面積を気にする必要はありません。

③ 吹き抜けで開放感あるリビングに

リビングを吹き抜けにすれば、開放感あふれる広々とした空間に仕上がります。吹き抜け部分に大きな窓をつければ、日当たりもよくなり、室内が明るくなります。

狭小住宅は住宅の密集した地域にあることが多く、1階の日当たりが悪くなりがちですが、吹き抜けにすることで解消できます。

空間が広くなることで、暖房や冷房が効きにくくなるおそれがあるため、断熱性や気密性を高めたり、床暖房を導入したりといった対策をしましょう。

④ 念願の書斎をスキップフロアで実現

スキップフロアとは各階の中間に新たなフロアをつくることをいい、空間の有効活用ができます。スキップフロアをつくれば、念願の書斎や趣味を楽しむ空間など、さまざまな使い方が可能です。

フロアが増えることで視覚的にも広がりを感じるうえ、おしゃれな空間をデザインできます。また、スキップフロアをロフトのように、天井高を1.4m以下にすれば床面積に含めずに済みます。

⑤ ビルトインガレージで愛車を保護

ビルトインガレージとは、住宅の1階部分に車の駐車スペースをつくったものです。狭小地でも敷地内に車を駐車でき、建物が屋根代わりとなって大切な愛車を雨風から守ってくれます。

また、ビルトインガレージであれば玄関から車までの距離が短く、買い物の荷物を運んだり子どもを乗せたりするのに非常に便利です。

ビルトインガレージは延床面積の5分の1までであれば、容積率の緩和措置を受けられます。そのため、ビルトインガレージをつくることで、狭小地でも床面積に余裕のある家を建てられるのです。

• 子どもやペットの遊び場
• ガーデニングや天体観測など趣味の空間
• 布団や洗濯ものを干すスペース

屋上バルコニーはプライバシーを確保しやすいため、ひと目を気にせずに家族で楽しめるでしょう。

⑦ 地下室のシアタールームで映画を堪能

地下室をつくれば、狭小住宅の使い勝手はさらに向上します。地下室は地面に埋まっているため防音性も高く、シアタールームをつくれば、誰にも邪魔されずに大音量で映画を楽しめるでしょう。

ほかにも地下室は静かに読書や仕事に集中するスペースとしても活用できます。

地下室は地盤から天井までの高さが1m以下で、住宅として使うことを条件に容積率の緩和を受けられます。容積率に余裕のない狭小住宅に、地下室はおすすめです。