私道に家を建築するときの注意点｜再建築不可になるケースとは

私道に接する土地で家を建てるには、いくつかの注意点があります。法律によって規定されているため、難しくても正しく理解することが大切です。

また、法律の施行前に建っている家は、特別に許可されています。そのため、家が建っているからといって、その土地で家を建てられるとは限りません。

私道と家の建築について解説しますので、よく理解しておきましょう。

私道の特徴と規制を解説

私道は私有地というだけでなく、道であることから複数の制限が設けられています。ここでは、私道の特徴と規制を解説します。

私道とはどういった土地のこと？

私道とは、特定の個人や不動産会社などの団体が所有している道路のことです。その道路に面している土地の利用を目的に、私道は造られています。

私道は、国や都道府県、市町村が所有管理している公道と違って私有地のため、所有者以外の通行は原則禁止です。しかし、私道と公道は見分けがつかないケースが多く、「関係者以外通行禁止」と書かれた立札が立てられているケースはあまり見られません。

私道の種類

私道には次のように3種類あります。

• 42条1項3号（既存道路）
• 42条1項5号（位置指定道路）
• 43条2項（2項道路）

42条1項3号（既存道路）

42条1項3号は、1950年11月23日に建築基準法が施行されたときか、都市計画区域編入時のどちらか遅いほうよりも前に、すでに存在していた幅員が4m以上の道です。

国道、県道、市道、区道ではありませんが、国や都道府県、市町村または個人が所有者になっている場合があります。

42条1項5号（位置指定道路）

42条1項5号は、建築基準法の基準に適合している道路で、土地の所有者が造るにあたって役所から位置の指定を受けたものです。そのため、位置指定道路とも呼ばれています。民間人によって造られた当初は私道ですが、役所に申請をして引き継がれたあとは公道扱いになります。

43条2項（2項道路）

43条2項は、1950年11月23日に建築基準法が施行されたときか、都市計画区域編入時のどちらか遅いほうよりも前に、すでに存在していた幅員4m未満の道です。みなし道路とも呼ばれ、みなし道路に該当する条件には、次のふたつがあります。

• すでに道として使用されており、道に沿って建物が建っている
• 特定行政庁が指定している

みなし道路は幅員4m未満のため、防火に必要な道幅を確保できません。そのため、みなし道路を含めて4mの範囲内に、門や塀などの建築物を建てることが禁止されています。建物を建てるには道路の中心から2m空けるため、敷地を後退させる必要があります。このことをセットバックといいます。

私道持分の種類

私道持分とは、私道を複数の私道所有者で共有している場合に、それぞれが持っている所有権（持分）の割合のことです。この所有形態は、「共同所有型」と「相互持合型」の2種類に分かれています。

共同所有型

共同所有型は、複数の私道所有者が該当する私道を所有管理しています。私道所有者たちの持分割合の決め方は、私道に面する建物の数で等分するのが一般的です。たとえば、ひとつの私道を4つの建物で共有している場合、4分の1が私道持分となります。

私道持分を有していれば、ほかの私道所有者から許可をもらうことなく通行可能です。しかし、道路の掘削工事は私道の共同所有者全員から許可が必要であり、反対者がひとりでもいれば工事ができません。

相互持合型（分割型）

相互持合型は、私道を分割してそれぞれの私道所有者が単独名義で所有し、その部分に対する維持管理責任を負う仕組みです。他人の土地を自分の土地のために利用する権利である「地役権」が設定されている場合が多く、地役権がないとほかの私道所有者の土地をとおれません。

地役権ではなく、承諾書の締結で通行を許可している場合もあります。また、相互持合型であれば一部の私道を単独名義で所有する形になるため、ほかの私道所有者から許可を得なくても売却が可能です。

私道に面する土地で家を建築するときの注意点

ここまで解説した私道に関する知識を踏まえながら、私道に面している土地に家を建てるときの注意点を紹介します。

私道に面していても家の建築は可能

家を建築する際、私道に面していても家の建築は可能です。建物の敷地は原則4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないという「接道義務」が定められており、この接道義務に違反している土地に家を建てられません。

ただし、道路幅員が4m未満のみなし道路の場合でも、土地の一部に私道を設定して幅員4m以上にすれば（セットバック）、建築基準法上の道路と認められることがあります。これにより、建築基準法上の接道要件を満たすことが可能です。

家を建築できる私道の条件

家を建築できる私道の条件は、接道義務を満たしており、私道の所有者から同意を得ていることです。私道であってもみなし道路として認められていれば、接道義務を満たしていると判断されます。

また、みなし道路を除いて私道に接している土地が接道義務を守っているか否かは、その私道が位置指定道路かどうかにもよります。ただし、私道が位置指定道路として申請が受理されるには一定の条件を満たさなければならず、かつ申請時にも私道所有者から同意を得なければなりません。

位置指定道路は生活利便性や防災面から必要とされたうえで、接道義務の基準をクリアすると認められているため、私道所有者が通行を制限することはできません。

私道の所有者から同意を得る必要がある

私道に接する土地に家を建てる場合は、私道所有者からの同意が必要です。私道は複数の私道所有者で管理されている場合が多く、その場合は所有者全員からの許可が求められます。家の建築に関わらず、接道義務を満たすために行うセットバックや、ライフラインの工事を行う際も同意が必要です。接道義務を満たしていても、同意が得られなければ工事は進められません。

私道を所有していると維持管理費がかかる

私道に面している土地を所有した場合、私道所有者から許可をもらって、私道や配管整備などの維持管理を行うことになります。私道整備のほとんどは自治体から補助金を受け取れますが、それでも多少の自己負担は避けられません。

また、私道を所有している限り、固定資産税もかかります。接道義務を満たすためにセットバックした場合は私道分の土地を使用できなくなりますが、その部分にも所有権があるため固定資産税の対象です。

再建築不可になる私道と対処法

再建築工事を行うには公道か私道かに関わらず、建築基準法で認められた道路に該当するかどうかを確認することが重要です。ここでは、再建築不可になる私道と対処法を紹介します。

再建築不可とはどういう意味？

再建築不可とは、現在建っている建物を解体しても、新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法で定めている接道義務を満たしていない場合は、建物を建てられないのです。

建築基準法の施行時よりも前にすでに建物が建築されていた場合はよいのですが、その建物を解体したあとに新しく建物を建てることはできません。つまり、幅員4m以上の道路に2m以上接していない敷地は再建築不可になります。

再建築不可の土地ができた背景

建築基準法が施行されたのは1950年（昭和25年）ですが、それ以前は接道義務を守らなくても問題ありませんでした。しかし、建築基準法が施行され、接道義務を満たさない土地が生じて再建築不可物件ができてしまったのです。

違法状態になった建物をすべて解体するのは国民の生活に負担が生じるため、建て替えができないという制限のもと、施行前から建っていた建物に関しては認められています。

再建築が可能な私道と不可な私道

再建築が可能な私道は、接道義務を満たしており、ほかの私道所有者からの許可をもらえていることです。接道義務を満たしておらず、建築基準法上の道路として認められていない場合は、自治体に位置指定道路として申請する方法があります。

また、私道所有者からの同意を得られた場合は、口約束ではなく同意書を作成することが重要です。同意書の作成は自作するよりも、不動産会社や行政書士などの専門家に依頼したほうがトラブルを回避できます。

再建築を可能にするにはどうすればよいか

公道でも私道でも、建築基準法で認められた「道路」であれば再建築が可能です。法律で認められている道路は、以下のとおりです。

法42条1項1号道路	4mの道路法による道路（国道・市道・区道などの公道）
法42条1項2号道路	都市計画法や土地区画整理の際に認可を受けて造られた道路（開発道路）
法42条1項3号道路	既存道路（建築基準法施行時に幅員が4m以上あった道路）
法42条1項4号道路	都市計画法で事業が予定されている都市計画道路
法42条1項5号道路	民間で申請を行い、行政に位置の指定を受けて造られた位置指定道路
法42条2項道路	幅員が4m未満の道路で一定の条件のもとに特定行政庁が指定したみなし道路
法43条1項但し書き道路	建築審査会の許可を受け、建築を認められた道路

接している道路が私道である場合は、自治体に相談して位置指定道路に認定してもらう方法があると先述しました。しかし、位置指定道路に認定されなかった場合は、道路の中心線から2mまで後退させるセットバックを行うことで、位置指定道路と認められるケースがあります。

セットバックを実施すると建築できるスペースが狭くなることがデメリットですが、認められたら再建築は可能です。

また、位置指定道路として認められない私道でも、みなし道路や但し書き道路に申請して認められたら再建築できます。つまり、位置指定道路かみなし道路、但し書き道路に認定されることが重要です。