賃貸併用住宅は儲かる？マイホームを収益物件として活用するには

賃貸併用住宅を建てると家賃収入を得られるため、マイホームを収益物件にできるというメリットがあります。つまり、家賃収入で住宅ローンを返済できるかもしれないのです。本当にそのようなうまい話があるのでしょうか。賃貸併用住宅で儲けられるのかどうか、見ていきましょう。

賃貸併用住宅とは

賃貸スペースを兼ね揃えた住宅のことを「賃貸併用住宅」といいます。家賃収入を住宅ローンの返済にあてられる、老後の安定した収入源になるなどの理由から、土地活用の有効な手段として注目を集めています。相続した家や実家の建て替え等で、賃貸併用住宅を検討している人もいるでしょう。

一方で、賃貸併用住宅にはいくつか注意点があるため、メリットだけでなく、デメリットにも目を向けておくことが重要です。それでは、賃貸併用住宅のメリット、デメリットを具体的に見ていきましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットは、次のとおりです。

• 住宅ローンを利用できる
• 家賃収入をローンの返済にあてられる
• 節税効果が期待できる

賃貸併用住宅の最大のメリットは、住宅ローンを利用できることです。住宅ローンを利用するには一定条件があるものの、購入資金を低金利で借入できることは大きなメリットといえるでしょう。

また、類似したローンに「アパートローン」があるものの、金利が高いうえに返済期間が短いという特徴があります。しかし、住宅ローンは金利が低く、返済期間も長いため、月々の返済を抑えられます。さらに、住宅ローンを利用すれば、住宅ローン控除や固定資産税の軽減措置を受けられるため、節税としても有効な手段といえるでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット

ただし、賃貸併用住宅は、メリットばかりではありません。デメリットには、次のものがあります。

• 安定した家賃収入が得られるとは限らない
• 入居者とのトラブルが起こる
• 将来的に売却しにくい物件になる

賃貸併用住宅は、オーナーと同じ家に住むことになるため、入居者のなかには抵抗を感じる人もいます。賃貸経営で入居者が決まりにくいことはデメリットになるため、入居者確保が課題になるでしょう。

また、空室が続けば家賃収入も得られないため、安定した収入が続くとは限りません。さらに賃貸経営には家賃滞納や騒音問題など、入居者トラブルがつきものです。このように、賃貸併用住宅は一般住宅と異なるため、将来売却するときに買主が見つかりにくいリスクがあります。

賃貸併用住宅の利回りの計算方法

利回りとは投資金額に対して一定期間で得られる、利益の割合を示しています。また、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。これらは計算方法が異なるため、それぞれの違いを理解しながら、計算方法や実際のシミュレーションを見ていきましょう。

表面利回りと実質利回り

表面利回りとは、物件購入価格と年間家賃収入だけで計算した数値で、「グロス利回り」とも呼ばれます。また、表面利回りは不動産会社が広告で使用するほか、単に「利回り」というときも表面利回りを意味します。表面利回りの特徴は、変動する諸経費や維持管理費を計算に入れず、概算として使用することです。したがって、具体的な数値を表すものではない点に注意しましょう。

一方で実質利回りは、購入時にかかる諸経費や管理費、火災保険料などを計算式に加えて算出する数値です。実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、表面利回りより実態に近い利回りを求められるという特徴があります。そのため、実際に賃貸併用住宅や不動産投資を行う際には実質利回りを使用し、できる限り実態に近い数値で検討することが大切です。

利回りの計算方法

ここからは、表面利回りと実質利回りの具体的な計算方法を解説します。まずは表面利回りの計算式を見ていきましょう。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

表面利回りの計算式は非常にシンプルですが、物件の収益力の概算を捉えられます。たとえば、5,000万円で物件を購入し、年間の家賃収入が200万円だった場合の計算式は、次のようになります。

200万円÷5,000万円×100＝4％

この場合、表面利回りは4％になります。毎年4％の利益を得られるため、計算上だと25年で投資金額を支払えることがわかります。このように、利回りを求めることで、資金回収までのシミュレーションや資金計画を立てやすくなります。

次は実質利回りの計算式を見ていきましょう。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格＋購入諸経費）×100

ここでは例として、物件購入価格5,000万円、年間家賃収入200万円、購入諸経費100万円、年間諸経費100万円の場合を考えていきましょう。

（200万円－100万円）÷（5,000万円+100万円）×100=1.9％

諸経費を加えて計算した結果、表面利回りに比べて低い数値となりました。このように実質利回りの計算は、より正確な収益率を明らかにします。ただし、物件情報や広告に掲載さるのは表面利回りが一般的です。したがって、より正確な数値が知りたい場合は自分で実質利回りを計算する必要があります。

賃貸併用住宅の収益シミュレーション

賃貸併用住宅の年間収入は、家賃、立地、間取りなどによって大きく左右されるため、一概に儲かるとはいい切れません。また、構造によって建築費用が異なるため、構造によって収益率にも影響します。

構造によって建築費はどれくらいの違いがあるのでしょうか。次の表では、東京都の構造別の建築費用をまとめました。

【東京都】構造別の工事費用表

構造	建築費用（㎡）	延床面積 50坪（約165㎡）の場合
木造	217（千円）	約3,580万円
鉄骨造	354（千円）	約5,841万円
鉄筋コンクリート造	385（千円）	約6,352万円
鉄筋鉄骨コンクリート造	349（千円）	約5,758万円

参考元：国税庁「国税庁地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和6年分用】」

この表を参考に、東京都で賃貸併用住宅を経営した場合のシミュレーションを見ていきましょう。

【シミュレーション1】

ここでは、木造2階建て、延床面積50坪、1階に賃貸2部屋、家賃10万円で貸し出したと仮定してシミュレーションを行います。

建築費（木造）	35,800,000円
家賃収入	200,000円／月
年間家賃収入	2,400,000円
表面利回り	6.7％

【シミュレーション2】

次に鉄筋コンクリート造3階建て、1階、2階に賃貸2部屋、家賃15万円で貸し出した場合のシミュレーションを見ていきましょう。

建築費（鉄筋コンクリート造）	65,000,000円
家賃収入	300,000円／月
年間家賃収入	3,600,000円
表面利回り	5.5％

ふたつのシミュレーションを見ると、建築費や家賃が利回りに大きく影響することがわかりました。

利回りを上げるためには、緻密な計算が鍵を握ります。難しい内容も多いため、「自分でやるのは不安」と感じる人も多いでしょう。そのようなときは、不動産会社やファイナンシャルプランナーなど、各分野のプロに相談してください。

儲かる賃貸併用住宅を経営する方法

賃貸併用住宅で安定して利益を出すには、利回りを計算してどれくらいの収益を出るのか事前にシミュレーションしておくことが非常に重要です。また、10年、20年後を見越して資金計画を立て、出口戦略を考えておくことも成功の秘訣といえます。

ここからは、賃貸併用住宅を経営するための方法や、注意すべきポイントを解説します。

賃貸住宅に向いているか見極める

賃貸住宅には、向いているエリアと不向きなエリアがあります。たとえば、駅まで徒歩10分圏内、周辺環境が充実、人気の街などは、賃貸併用住宅に向いています。なぜなら、賃貸物件は、学生、社会人、高齢者など車を持たずに生活する人が多いため、利便性のよさや周辺環境住のよさを重視する人が多いのです。

したがって、建築前に周辺地域の賃貸状況を確認し、賃貸併用住宅として需要があるか否かを見極めることが重要です。

間取りや設備をシンプルにして建築費を抑える

賃貸住宅は自己の居住用でもあるため、こだわりの空間にしたいと思う人も多いでしょう。しかし、利益を上げるためには、建築費を抑えることが一番のポイントです。たとえば、間取りや構造はシンプルにする、設備は必要最低限にすることで建築費を抑えられます。すべてにこだわるのではなく、メリハリをつけて考えることで費用を削減し、収益アップにつながります。

家賃は周辺の相場を参考にする

賃貸経営を成功させるには、適切な家賃設定が大切です。万が一、周辺エリアの相場に対して家賃が高いと入居者が決まらず、賃貸経営が難航してしまいます。

また、入居後に「もう少し家賃を上げたい」と思っても、正当な理由がない限り簡単に家賃を上げられません。そのため、周辺にある類似物件の家賃相場をよく調べてから、慎重に設定する必要があります。家賃を設定するときは、次の点に注目しましょう。

• 立地
• 築年数
• 建物構造
• 間取り
• 設備

また、賃貸併用住宅はオーナーと同居することになるため、賃貸住宅を避ける人も少なからずいます。したがって、あらかじめ周辺相場より少し安めに設定することも、有効な戦略でしょう。

賃貸住宅を得意とする建築会社を選ぶ

賃貸住宅は一般住宅に比べて特殊な建物のため、経験や実績があって信頼できる建築会社を選ぶことが大切です。建築会社によって建築費用、構造、プラン、提案力、対応などは大きく異なるため、自分たちに合った建築会社を見つけましょう。

また、なるべく費用を抑えて建築したい場合は、複数社を比較して検討する方法がおすすめです。気になる会社があれば、いくつかのプランを取り寄せて比較してみましょう。