後悔しない！賃貸併用住宅の成功例とよくある失敗例を解説

賃貸併用住宅のメリットは自宅の一部を賃貸住宅として貸し出せるため、住宅ローンの返済に家賃収入をあてられることです。しかし、必ずうまくいくとは限らないことに注意が必要です。

賃貸併用住宅で後悔しないよう、成功例と失敗例からノウハウを学びましょう。

賃貸併用住宅の成功例

賃貸併用住宅には住宅ローンを家賃収入でまかないながら、マイホームを建築できるメリットがあります。そのため、有効な土地活用の方法として、賃貸併用住宅を検討している人も多いでしょう。

しかし、賃貸併用住宅には大きなメリットがある一方で、失敗すると入居者トラブルや家賃滞納などさまざまなデメリットがあります。そこでここからは、賃貸併用住宅の成功例を見ていきましょう。

成功例①

1件目は茨城県で賃貸併用住宅を建築したご家族の成功例です。1階を単身者向け物件、2階をオーナー自宅とした横割り型の賃貸併用住宅です。

物件エリア	茨城県
家族構成	夫婦
世帯収入	750万円
物件価格	約4,500万円
住宅ローン借入額	4,500万円
住宅ローン年数	35年
住宅ローン金利	0.8％
月々の返済額	約12.3万円
家賃収入	13万円（65,000円×2）
管理委託費	1万円（5,000円×2）
賃貸間取り	1DK

この成功例では、家賃収入から月々のローン返済額と委託管理費を差し引くと、現状約7千円の黒字になっています。家賃収入で住宅ローンがまかなえているため、居住費は実質ゼロになり生活にも余裕が生まれるでしょう。

成功例②

次に紹介するのは、東京都世田谷区で建築された賃貸併用住宅です。こちらはメゾネットタイプの物件で、建物左右で住宅を分ける縦割り型賃貸併用住宅です。賃貸部分は2LDKで、ファミリーやカップル、広めの一人暮らしにも最適な間取りになっています。

物件エリア	東京都世田谷区
家族構成	夫婦
世帯収入	1,000万円
自己資金	1,000万円
物件価格	約7,000万円
住宅ローン借入額	6,000万円
住宅ローン年数	35年
住宅ローン金利	1.0％
月々の返済額	約16.9万円
家賃収入	21万円
管理委託費	8,000円
賃貸間取り	2LDK

人気エリアの新築物件であるため、家賃は高めに設定されています。エリアによっては家賃が高くても十分に需要があるため、安定した収入を得られます。

ただし、紹介した成功例はあくまでも一例です。実際に建築する場合は、周辺環境や入居者のニーズ、予算など、さまざまなことを考慮して慎重に検討しましょう。

賃貸併用住宅の成功例から見る重要なポイント

賃貸併用住宅で経営に「成功する人」と「失敗する人」にはどのような違いがあるのでしょうか。ここでは成功例をもとに、成功させるための重要なポイントを3つ紹介します。

①賃貸経営の目的を明確にする

まず、賃貸経営の目的を明確にしましょう。賃貸経営といっても、住宅ローンの返済、税金対策、投資、相続対策など、目的によって事業計画は大きく異なります。そのため、それぞれの目的に合わせて、目標家賃の設定、部屋数、規模、目標利回りなど具体的に数値化しておくことが成功の秘訣です。

②ニーズに合わせた間取り・設備を導入して空室率を下げる

賃貸経営で収入を安定させるには、空室を避けるための工夫や対策が必要不可欠です。そのため、地域住民の生活スタイルやニーズに合わせた間取り選びや、設備の導入が欠かせません。

物件周辺に幼稚園や学校があれば、ファミリー向けの2LDK、3LDKにニーズがあるでしょう。企業が多い、駅が近い物件であれば、単身者向けにターゲット層を定めて1R・1Kに決めることも重要なポイントです。また、外観を競合物件よりおしゃれで魅力的なデザインを採用することで、高い入居率が期待できるでしょう。

③綿密な収支計画を立てることで安定した収入につながる

賃貸経営や不動産投資で成功している人の多くは、綿密な収支計画を立て、長期的に見て無理のない返済プランを設定しています。こうすることで、毎月の負担を減らし、将来的に安定した収入を得ることにつながります。では、賃貸併用住宅の主な収支構成を見ていきましょう。

	項目
収入	家賃、礼金、敷金、更新料など
支出	住宅ローン返済、管理費、修繕費、原状回復費、損害保険料、税金など

これらの収支を踏まえたうえで、長期的な収支計画を立てる必要があります。しかし、「自分で資金計画を立てるのは難しい」と感じる人も多いでしょう。そのようなときは、不動産会社やファイナンシャルプランナー、金融機関など、お金に関するプロに相談する方法がおすすめです。

不動産会社や金融機関のなかには、無料賃貸経営セミナーや個別相談会などを実施しているところがあります。有益な情報を得られる機会なので、積極的に参加してみましょう。

よくある賃貸併用住宅の失敗例

賃貸併用住宅では、経営に失敗する人も少なくありません。成功例だけでなく、起こり得る失敗についても目を向けておくことで失敗のリスクを低減できます。賃貸併用住宅でよくある失敗例を見ていきましょう。

想定した家賃が入らない

賃貸経営でもっとも多い失敗が、家賃収入に関する問題です。よくあるのは、空室が続いて想定していた利回りで運用できない、入居者に家賃を滞納される、建物が古くなって家賃収入が減ってしまうなどの失敗例が挙げられます。

原因としては、土地の需要や価値を詳しく調査せず、施工会社の提案を信用してしまったケースが考えられます。このような事態を防ぐには、物件周辺を徹底的に調査し、物件自体の価値や需要を把握しておくことが重要です。また、不動産会社や施工会社、賃貸管理会社を選ぶときは、必ず複数社を比較して検討してください。

入居者とトラブルになった

賃貸併用住宅では、オーナーと入居者のプライベートの確保が課題になります。入居者のなかには「オーナーとの距離が近すぎて居心地が悪い」と感じ、すぐに退去してしまうケースもあります。

生活動線が被っていると顔を合わせる機会が多く、気まずさを感じることもあるでしょう。したがって、設計時に入居者と生活動線が被らないように、出入口を分けるなどの工夫が必要です。

また、賃貸併用住宅では騒音問題も、よくあるトラブルです。遮音性の高い壁で防音性を強化したり、水回りをなるべく集約させたり、トラブルを未然に防ぐ対策を講じましょう。

修繕費・原状回復費の積立を行っていなかった

長く住んでいると賃貸部分だけでなく、自宅部分も修繕が必要です。また、入居者が入れ替わる際には原状回復を行う必要があり、故意に傷つけた場合を除いて費用はオーナー負担となります。

こういった出費は、住宅ローンを組む際に収支計画に入れておく必要があります。もし、収支計画に組み込まず、毎月の積立を行っていなければ、物件を維持できないかもしれません。そういった事態を避けるためにも綿密な資金計画を立て、毎月の家賃収入からしっかり積立を行っておくことが大切です。

マイホームが狭くなった

収益性を高めようと賃貸部分を広くし過ぎると、マイホームが狭くなってしまいます。賃貸物件としての収益性に目を向けるあまり、マイホームが犠牲になってしまっては意味がありません。賃貸部分とマイホームは、バランスがよくなるよう考えましょう。

まずは「何のために家を建てるのか」という目的を明確にして、将来のライフスタイルの変化も考慮し、適切な間取りを選びましょう。

損害保険に加入していなかった

一般的にアパート経営では、オーナーと入居者のそれぞれが保険に加入します。オーナーは建物全体の災害に備える保険に加入し、入居者は個人賠償責任や借家人賠償責任保険に加入する必要があります。

オーナーが保険に加入せず大きな被害にあった場合、費用のすべてが自己負担になってしまうでしょう。「保険の更新を忘れていた」「災害が起きないと思っていた」などの理由から保険に加入せず、賃貸経営に失敗する人もいます。保険会社と相談して洪水、台風、土砂災害など、物件の立地内容に合った保険に加入しましょう。

賃貸併用住宅を効率よく運用するには

賃貸併用住宅の成功例・失敗例を踏まえて、効率よく運用するためのポイントを整理していきましょう。

収支シミュレーションの実施

賃貸併用住宅の収支シミュレーションを行うときは、満室状態ではなく、空室状態も想定する必要があります。住宅ローンの借入額、返済期間、金利などを踏まえて、現実的なシミュレーションを行ってください。現実的な収支シミュレーションを立てることが、賃貸併用住宅を成功へ導く秘訣といえるでしょう。

賃貸管理会社に管理を任せる

同じ建物に住んでいるからとはいえ、賃貸管理を自分たちで行うのは非常に大変です。たとえば、賃貸契約書の作成、家賃回収、退去手続き、クレーム対応、定期的なメンテナンスなど、やるべきことは多岐にわたります。

家主の負担を軽減し、効率よく運用するには賃貸管理会社へ管理委託する方法がおすすめです。ただし、なかには管理のずさんな会社もあるため、管理会社を選ぶときは担当者の対応、会社の実績、評判などを参考にして信頼できる会社を見極めましょう

空室リスクと対策を考えておく

賃貸併用住宅を効率よく運用するには、物件周辺の賃貸市場や動向を正確に調査することが重要です。家賃や管理費が高すぎていないか、設備が古くなっていないか、入居者のニーズに合っているかなど、定期的に見直しましょう。

また、なるべく空室を長引かせない対策も考えておきましょう。たとえば、敷金・礼金をなくす、インターネットやwi-fiを無料提供する、フリーレント期間を設けるなど、空室時に備えた対応策を考えておくことで空室率を下げ、効率的な運用が見込めるでしょう。

出口戦略を考えておく

賃貸併用住宅は一般住宅と比べて、売却が難しいというデメリットがあります。収支が合わない物件を持ち続けていると、負債が増えるだけでなく、税金や管理費を払い続けなくてはなりません。

あらかじめ出口戦略を考え、10年、20年先を見据えた、長期的な計画を立てておくことが重要です。