戸建てローンのシミュレーション｜返済額を知るための基礎知識

戸建て購入を検討する際、多くの人が利用するのが住宅ローンです。しかし、借入額や返済額の見込みがないまま進めると、購入後の家計が圧迫される恐れがあります。

ローン返済額は金利や返済方法、諸費用など複数の要素で変動するため、事前にシミュレーションをして資金計画を固めることが大切です。適切な条件を選択することで、無理なく返済を続けながら理想の住まいを手に入れる可能性が高まります。

住宅ローンの返済シミュレーションをしてみよう

住宅を購入する際、多くの人が利用する「住宅ローン」。事前に「自分はいくらまで借入できるのか」「いくらであれば問題なく返済できるのか」をシミュレーションしておくことで、資金計画が立てやすくなるでしょう。

ただし、住宅ローンの返済額をシミュレーションするときは、変動要素があるものについて理解しておく必要があります。まずは、変動要素がある「ボーナス返済」「金利」「保険の掛け金」について解説します。

ボーナス返済

住宅ローンは、毎月の支払いとボーナス返済を併用することができます。

ボーナス返済を利用する最大のメリットは、毎月の返済額を抑えられることです。ボーナス支給が安定している人や年収でボーナスの割合が多い人にとっては、返済しやすい方法といえるでしょう。ただし、ボーナス支給額に変動がある方は注意が必要です。

ボーナス返済は、契約時に支払いスケジュールを決定し、返済期間中は原則一定の額が支出されます。そのため、転職や業績不振などでボーナス額に変化があった場合、返済が苦しくなる可能性があります。

また、加算額を多くすることで元金の減りは早まりますが、契約期間自体は変わりません。返済期間を短くするには、途中で繰上げ返済を行う必要があります。大きな生活環境の変化に対応しにくいというデメリットがあるため、資金にはある程度余裕を持っておくとよいでしょう。

金利

住宅ローンの金利とは、借りたお金（元金）に上乗せして支払うお金の割合のことです。金利には「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類があり、それぞれの特徴やメリット・デメリットは以下の通りです。

	変動金利型	固定金利期間選択型	全期間固定金利型
特徴	借入期間中に金利情勢の変化で金利が変動する	一定期間は固定金利で、期間満了後は金利タイプを選択できる	返済完了まで金利が変わらない
適用金利	半年ごとに見直し	一定期間の金利固定 （2年・3年・5年・10年・15年・20年）	完済まで変更なし
返済額	5年ごとに見直し ※125％ルール	固定金利期間終了後に見直し	完済まで変更なし
メリット	返済中に金利が下がると毎月の返済額も減少する	一定期間は低い金利で利用できる	借入当初から完済までの返済額が一定
デメリット	・将来的な返済額が確定できない ・金利が上がると返済額も増加する	固定期間の終了後は返済額が確定できない	変動金利に比べて金利が高くなりやすい

金利の種類や違いを理解して、ご自身に合った金利タイプを選びましょう。また、変動要素のある金利を選ぶと毎月の支払額が一定ではなくなるため、金利が変動した場合を視野に入れてシミュレーションすることが大切です。

保険の掛け金

住宅購入時には、いくつか保険に加入する必要があります。たとえば、火災保険、地震保険、団体信用生命保険（団信）などが挙げられます。

実は、これらの保険料も変動要素があるため注意しなくてはなりません。詳しくみていきましょう。

火災保険・地震保険

実際、火災保険や地震保険はこれまで何度も値上げされています。2022年には、火災保険の契約期間が見直され、最長10年から最長5年に短縮されました。

つまり、5年に一度は火災保険料を支払うということです。5年の間に火災保険料が値上がりすれば、より高い火災保険料を支払うことになります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険（以下、団信）は、住宅ローンの契約時に加入する生命保険です。契約者が死亡もしくは高度な障害を負った場合、金融機関が保険会社へローンの残債を支払って完済します。

住宅ローン審査では、「団信への加入」を融資の必須条件とする金融機関が多いため、住宅ローン利用者は団信に加入するのが一般的です。

なお、団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれているため、別途支払いが発生することはありません。ただし、ガン保障など有料の特約を付ける場合は、年0.3％程度の金利が住宅ローンに上乗せされるため保険料が変動することがあります。

ローンの返済期間が長いほど保険料の支払期間も長くなり、保険料の支払総額が高くなるため注意しましょう。

見落としがちな落とし穴！住宅ローン以外の費用負担

住宅ローンを検討する際には、借入額や返済期間、金利などに目が行きがちではないでしょうか。しかし、忘れてはいけないのが「諸費用」です。

諸費用は、シミュレーション時に多くの方が見落としがちなポイントです。借入時の条件によっては、数百万円必要となるケースもあるため必ず確認しておきましょう。ここでは、住宅ローン以外にかかる費用負担や諸費用を抑える方法などについて解説します。

諸費用を追加して計算する

住宅ローン諸費用には、どのようなものが含まれるのか確認していきましょう。

• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 印紙税
• 火災保険料・地震保険料
• 登記費用

諸費用の目安は購入する物件や金融機関によって変わりますが、戸建ての場合は物件価格の約5％～8％が目安といわれています。団体信用生命保険料は住宅ローンの金利に含まれるため、諸費用として計上しないケースが一般的です。

たとえば、5,000万円の新築物件を購入し、諸費用が5％かかった場合、諸費用総額は250万円です。借入時の条件によって金額は上下するものの、住宅ローンを利用する場合は必ず諸費用が発生します。

複数の金融機関で結果を比較する

先にお伝えしたように、諸費用の金額は金融機関によって異なります。たとえば、ネット銀行を利用し電子契約で住宅ローンを組む場合、印紙代がかからないため諸費用を抑えることができます。

ただし、印紙代がかからない分、電子契約を行うことで別途手数料がかかることがあります。ローン事務手数料が高額になる可能性もあるため注意が必要です。

このように、利用する金融機関によって諸費用は変動するため、複数の金融機関を比較検討する方法がおすすめです。

また、金融機関によって審査条件や審査基準も異なるため、比較することでご自身にあった最適な融資先を見つけることができるでしょう。

戸建ての購入に必要な頭金の目安はいくら？

住宅ローンを利用する一方で、「頭金って必要？」「どのくらい払えばいい？」と頭金の額について疑問を抱く人も少なくありません。

結論からお伝えすると、頭金なしでも住宅を購入することは可能です。ただし、頭金なしで購入する場合さまざまなリスクがあります。そこで、頭金の役割や金額の目安、頭金なしで購入した場合のリスクについて詳しく解説します。

不動産購入における頭金の役割

頭金とは、住宅ローンや諸費用以外に支払う自己資金のことです。頭金を支払うことは、月々の返済額や支払う利息を減らすだけでなく、金融機関に対する返済能力の証明にもなります。

また、頭金は住宅ローン審査でも重要な判断材料となり、金額が多いほど借り入れ条件が有利になるケースもあります。ただし、無理をして入れすぎると新生活に必要な資金が不足する恐れがあるため注意が必要です。

頭金を支払うときは、家計の状況や将来の収入見込みなどを総合的に判断して、生活資金とのバランスを意識した資金計画を立てましょう。

頭金の目安は物件価格の20%前後

頭金の目安としては、一般的に物件購入価格の20％を頭金として支払うケースが多いようです。たとえば、4,000万円の新築住宅を購入する場合、800万円～1,000万円が一つの目安となります。

「頭金は多く入れた方がいい」と感じる方もいるかもしれません。しかし、頭金を多く入れることにこだわっていると、数百万円も貯めるまで長い時間がかかります。

それによって、物件を購入するタイミングがずれ、定年後まで支払いが続いてしまうケースもあります。頭金は「いくら入れなければならない」ではなく、「いくらなら無理なく払えるか」と考え、目安にこだわりすぎないことが大切です。

頭金なしで購入した場合のリスク

金融機関によっては「頭金なし」でも住宅ローンを組むことが可能です。頭金なしでも住宅ローンが組めるようになった背景には、日本が1990年代後半から超低金利時代に突入したことが挙げられます。

実際に1990年代前半は約8％を超えていた金利ですが、住宅金融支援機構の【フラット35】では、2025年8月時点で最大1.87％まで低下しています。そのため、頭金を入れずにフルローンで住宅を購入するという選択も可能になりました。

ただし、頭金なしで住宅ローンを組むと借入額が大きくなったり、ローン審査が厳しくなったりするリスクがあります。また、将来戸建てを売却することになった際、売却してもローン残債が完済できない「オーバーローン（担保割れ）」が発生するリスクも考えられます。

頭金を入れる場合も、頭金なしで戸建てを購入する場合でも事前にシミュレーションを行い、無理のない資金計画を立てることが大切です。

参考：住宅金融支援機構 | 新規借入れをご検討の方 | 商品・サービス案内