私道持分のない不動産が売れない理由と売るための対策

私道持分がない不動産は不自由な面が多いため、思うように売却できないことが多いです。私道持分のない不動産が売れにくいのはなぜか、私道の基本からわかりやすく解説します。

私道持分のない不動産の売却を検討している方は、ぜひチェックしてください。

「私道」を基本からわかりやすく解説

私道とは国や都道府県、市町村が所有管理している公道ではなく、特定の個人や団体が所有する道路のことです。私道は公道とは異なり一般の人々には開放されておらず、特定の利用者だけが通行することを認められています。

「関係者以外通行禁止」と書かれた立札が立てられていることもありますが、ほとんどは何も表示されていません。そのため、私道と公道は見分けがつきにくいです。

私道の種類

私道はさらに、以下の3つに分かれています。

• 42条1項3号（既存道路）
• 42条1項5号（位置指定道路）
• 43条2項（2項道路）

42条1項3号（既存道路）

42条1項3号は、建築基準法の施行時（昭和25年11月23日）または、市町村が都市計画区域に指定された時点のどちらか遅いほうよりも前に、すでに幅員が4m以上の道として存在していたものです。国や都道府県、市町村が管理している国道、県道、市道、区道ではありませんが、所有者は国や都道府県、市町村または個人の場合があります。

42条1項5号（位置指定道路）

42条1項5号は、個人や不動産会社の民間人などが造った私道で、役所に申請をしてその位置を指定された道路のことです。造られた当初は私道扱いになりますが、その後役所に申請をし、引き継がれた場合は公道になります。

43条2項（2項道路）

43条2項は建築基準法の施行時または市町村が都市計画区域に指定された時点のどちらか遅いほうを基準として、それよりも前に存在していた幅員4m未満の道です。

すでに建物が建っており、その他一定の条件をもとに役所が指定したものになります。私道の中心線から2mまでが道路とみなされるため、建て替え時にはその範囲内に門や塀などの建築物を建てられません。このことをセットバックといい、建築可能な面積が小さくなることを覚えておきましょう。

私道持分の種類

私道持分とは、私道を複数人で共有している場合に、それぞれが持っている持分（所有権）の割合のことです。私道は特定の利用しか通行できず、所有者かその所有者が認めた方のみが利用できる道路になっています。

私道持分の所有形態は、「共同所有型」と「相互持合型」の2種類です。それぞれの内容で紹介します。

共同所有型

共同所有型は、複数の所有者がその私道を共同で所有し、維持管理費用を分担する仕組みです。所有者たちは、私道に面する建物の数で等分することが多い傾向にあります。たとえば、ひとつの私道を4つの建物で共有している場合、4分の1が私道持分です。

私道持分を有している方が私道を通行する場合は、ほかの所有者に許可をもらう必要がありません。しかし、上下水道管の掘削工事を行う場合は共同所有者全員から許可をもらうことになります。反対者がひとりでもいれば工事ができないため、トラブルに発展することも少なくありません。

相互持合型（分割型）

相互持合型は、各所有者が一部ずつ私道を所有し、その部分に対する維持管理責任を負う仕組みです。所有者の敷地の目の前にある私道を管理するのではなく、離れた位置にある私道を所有します。なぜなら、敷地と私道が接続していると車や自転車を止めるなど、ほかの所有者が利用できなくなるおそれがあるためです。

相互持合型であれば敷地の所有者は一部の私道を単独名義で所有することになるため、ほかの私道所有者から許可を得なくても売却できます。ただし、公道に出るまでにほかの私道所有者の土地を通ることになるため、通行料やその他条件を設ける場合もあります。

私道持分がない不動産の売却が難しい理由

私道持分がない不動産の売却は、さまざまな理由から難しいとされています。以下に、その主な理由を解説します。

私道所有者からの許可がないと通行できない

私道持分がない場合、私道は私有地になるため自由に通行できません。通行できるのは、私道所有者か私道所有者から許可を得ている方のみです。そのことを知らずに私道持分のない家を購入すると、極端な話、敷地の前の私道を通行できません。こうしたデメリットから買主が見つかりにくいのが一般的です。

しかし、前面道路が位置指定道路であれば公共性があるため、私道所有者は道路の通行を拒否できません。しかし、自動車が通ると整備をする必要があることを理由に自動車の通行を拒否したり、通行料を取られたりすることはあります。まずは私道所有者に詳細を確認しましょう。

掘削工事の許可や承諾量が必要

私道持分がない土地上に家を建てる場合や建て替えをする場合、水道管やガス管などを前面道路から敷地内へ引き込む工事が必要になるケースがあります。しかし、私道所有者からの許可がなければ掘削工事を行うことはできません。

私道所有者との関係が良好であれば心配ありませんが、家を建てるときや老朽化した管の補修工事を行いたいときに許可が得られなければ、最悪何もできなくなってしまうのです。こうしたデメリットは買主にとってマイナスの印象を与えてしまうため、売りにくくなります。

掘削工事の許可を得るには、通行料と同様に承諾料の支払いが必要になるケースもあります。通行料や承諾料の支払い義務がある場合は、売却前に金額を確認しておきましょう。

住宅ローンが通りにくい

私道持分がない不動産は、金融機関の住宅ローン審査が通りにくいです。通常、住宅ローンの審査では抵当権を設定するために不動産の価値が評価されますが、私道の問題がある場合は不動産の価値が低下し、抵当権の設定が難しくなる可能性があります。

不動産を現金一括で購入する買主は少なく、住宅ローンを利用する方がほとんどです。つまり、住宅ローンを利用できないことで買主の選択肢が狭まり、売却が難しくなります。

私道持分のない不動産を売却する3つの方法

私道持分のない不動産は売れにくいため、売却するための工夫が必要です。私道持分のない不動産でも、工夫次第でスムーズに売却手続きを進められます。ここでは、私道持分のない不動産を売却する3つの方法を紹介します。

• 私道持分を取得したあとで売却する
• 通行や掘削の許可を得たうえで売却する
• 不動産会社に買い取ってもらう

私道持分を取得したあとで売却する

私道持分がない不動産を売却する際は、私道の共同所有者から私道持分を買い取ってから売却するのもひとつの選択です。私道持分を取得すれば通行や工事を行いやすくなるため、売却しやすくなります。

ただし、私道持分を取得するには多額の費用が必要で、また必ず売却してくれるとは限りません。仮に買い取る場合、共同所有型は一部の私道所有者と交渉することで持分購入が可能です。相互持合型は単独所有している私道をさらに分筆して譲渡してもらうことになります。

通行や掘削の許可を得たうえで売却する

私道持分を取得しなくても通行や掘削などの利用に関する許可があれば、不動産使用における支障がないため売却しやすくなります。口約束ではなく「通行承諾書」や「掘削承諾書」の書類を取得する必要があり、売主が取得したこれらの書類は買主に対しても有効です。

この方法のメリットは、私道持分を取得する手続きやコストを回避できる点です。ただし、通行や掘削などの利用に関してすべての私道持分の所有者から許可を得る必要があり、私道の共同所有者が多いほど難しくなるのはデメリットといえます。許可する代わりに承諾料（ハンコ代）の支払いを請求されるケースもあることを想定しておきましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

私道持分のない土地のような、売れにくい不動産を専門に買い取る不動産会社があります。こうした会社は、現況のまま買い取ってから商品化して再販売するため、住宅ローンが組めるかどうかを気にする必要がありません。

不動産会社からの買取価格に売主が同意すれば、用意してある購入資金により、すぐに契約ができます。以上のことから、買い取ってもらうことで素早く手続きを進められ、価格交渉や売却活動などの手間を省くことが可能です。

ただし、すべての不動産会社が私道持分のない不動産を買い取ってくれるとは限りません。また、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向にあり、高値売却は難しいでしょう。私道持分のない不動産を買い取ってもらう場合は、複数の不動産会社に査定依頼を行い、比較検討してください。