東京都内に家を建てるにはいくらかかる？平均価格をもとに解説

地価の高い東京で家を持つのは、難しいといわれています。しかし、実際のところはどうなのでしょうか。東京で家を持つには、どれだけの費用がかかるのでしょうか。

東京都で家を建てるために、いくらかかるのかを解説していきます。

東京都内の注文住宅の平均価格は4,352～6,622万円

実際に東京都内に家を建てた人たちは、どれくらいのお金をかけているのでしょうか。

ここでは、東京都内の注文住宅の平均価格を紹介します。

東京で注文住宅を建てるのにかかる費用

以下の表は、住宅金融支援機構が公表している「2022年度フラット35利用者調査」の結果をまとめたものです。

エリア	建築費用（注文住宅）
東京都	4,352万円
首都圏	4,015万円
全国	3,715万円

上の表は、すでに土地を所有している方が、注文住宅のみフラット35を利用したときのデータです。全国の建築費用に比べると、東京都は637万円、首都圏は300万円高いことがわかります。

エリア	建築費用（土地付き注文住宅）
東京都	6,622万円
首都圏	5,406万円
全国	4,694万円

こちらは、土地付き注文住宅でフラット35を利用したときのデータです。全国の建築費用が4,694万円なのに対して、東京都は1,928万円、首都圏は712万円高い結果でした。

都内の主要エリア

東京都23区の主要エリアとなる、5つの区の公示価格は以下のとおりです。

1坪は約3.3㎡のため、千代田区の場合は約280万円×約3.3㎡で、924万円/坪になります。仮に千代田区で30坪の土地を購入した場合、2億7,720万円と非常に高額な値が算出されます。

エリア	公示価格（1㎡あたり）
千代田区	約280万円
港区	約215万円
渋谷区	約140万円
中央区	約140万円
新宿区	約85万円

※国土交通省「令和5年地価公示」

そのほかの東京23区

東京23区内のそのほかの土地相場も見ていきましょう。主要エリア以外の東京都区域でも、土地の価格が非常の高額であることがわかります。

エリア	公示価格（1㎡あたり）
文京区	約160万円
台東区	約100万円
墨田区	約50万円
江東区	約50万円
品川区	約90万円
目黒区	約100万円
大田区	約55万円
世田谷区	約65万円
中野区	約65万円
杉並区	約60万円
豊島区	約70万円
北区	約60万円
荒川区	約55万円
板橋区	約45万円
練馬区	約40万円
足立区	約35万円
葛飾区	約35万円
江戸川区	約40万円

※国土交通省「令和5年地価公示」

しかし一部地域では、土地の価格がかなり落ち着いた価格になります。たとえば、葛飾区や足立区は約35万円×約3.3㎡で115.5万円/坪のため、30坪の土地を購入した場合3,450万円です。

東京都の建築費相場が3,000万円のため、葛飾区や足立区であれば約6,500万円で注文住宅を建築できます。同じ23区内でも、購入するエリアによって価格帯が大幅に異なることがわかります。

東京23区外

東京23区外の土地の相場は以下の表のとおりです。

東京23区内に比べると、23区外の公示価格は比較的価格の差が少ないことがわかります。青梅市は約10万円×約3.3㎡で33万円/坪のため、30坪の土地を購入した場合990万円です。

東京都の建築費相場が3,000万円のため、青梅市であれば約3,990万円で注文住宅を建築できます。同じ東京都でも23区外であれば比較的低価格で注文住宅を建てることが可能です。

エリア	公示価格（1㎡あたり）
八王子市	約12万円
立川市	約30万円
武蔵野市	約60万円
三鷹市	約40万円
青梅市	約10万円
府中市	約30万円
昭島市	約20万円
調布市	約35万円
町田市	約15万円
小金井市	約35万円
小平市	約25万円
日野市	約20万円
東村山市	約20万円
国分寺市	約30万円
国立市	約35万円
福生市	約15万円
狛江市	約30万円
東大和市	約15万円
清瀬市	約20万円
東久留米市	約20万円
武蔵村山市	約10万円
多摩市	約20万円
稲城市	約25万円
羽村市	約15万円
あきる野市	約10万円

※国土交通省「令和5年地価公示」

東京は土地の価格が大きく影響する

東京都の建築費用は約3,000万円で、これは全国平均の約3,200万円と比較しても大きな差はありません。しかし、土地付き注文住宅となると、全国の建築費用より東京都は約2,000万円高いことがわかりました。

つまり、東京は土地の価格が注文住宅にかかる費用に大きく影響しているのです。

土地の価格が安いエリア

東京23区内で地価が安いエリアを3位までまとめました。

エリア	公示価格（1㎡あたり）
足立区	約35万円
葛飾区	約35万円
江戸川区・練馬区	約40万円

東京23区内で地価が安いのは、足立区や葛飾区、江戸川区、練馬区で、1㎡あたり35〜40万円です。

東京23区外で地価が安いエリアは、以下のようになります。

エリア	公示価格（1㎡あたり）
青梅市・あきる野市・武蔵村山市	約10万円
八王子市	約12万円
町田市・福生市・東大和市	約15万円

東京23区外で最も地価が安いのは、青梅市・あきる野市・武蔵村山市で、1㎡あたり約10万円です。

住宅ローンを組むにはどれくらいの年収が必要？

東京都内で家を建てるのであれば、住宅ローンを組むにあたって必要な年収の目安を把握しておきましょう。

住宅ローンの目安は年収の5～8倍

住宅ローン借入額の考え方のひとつに、「年収倍率」があります。年収倍率とは、注文住宅の購入費用が年収の何倍かを表す倍率のことです。「年収倍率＝注文住宅の購入費用÷年収」という計算式で算出できます。

「2022年度フラット35利用者調査」が公表している年収倍率は、以下のとおりです。

物件種別	年収倍率	所要資金
土地付注文住宅	7.7倍	4,693万円
注文住宅	6.9倍	3,715万円

上記の表を見ると年収倍率は6.9〜7.7倍です。上限ギリギリまで住宅ローンを借りると家計を圧迫するおそれがあります。

返済に無理のない借入額は年収倍率を5〜6倍以内に抑えることとされており、仮に年収が500万円ある方は2,500〜3,000万円が理想といえます。

住宅ローンを組むときに注意すること

住宅ローンを組むには、頭金を現金で用意する必要があります。頭金が用意できなくても住宅ローンを組むことはできますが、頭金を用意するほど借入額を減らせます。借入額を減らすことができれば毎月の返済負担額が減るため、住宅取得費用の1〜2割程度は頭金を準備しておくことが望ましいです。

ただし、貯蓄のすべてを頭金に充ててしまうと、入居後にかかる家具や家電を購入する費用がなくなるため、注意が必要です。

家の維持には費用がかかる

入居後は、住宅ローンだけを払えばいい、というわけではありません。家を建てると住宅ローンの返済以外にも、以下の支出が発生します。

• 固定資産税
• 修繕費やメンテナンス費用

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課される税金です。注文住宅にかかった費用が2,000～4,000万円程度であれば、毎年約10～15万円の固定資産税がかかります。

また、戸建ての場合は築10～20年ほどでメンテナンスが必要になります。外壁の塗り替え相場は100万円ほどです。

これらのランニングコストを踏まえたうえで、事前に資金計画を立ててください。

狭小住宅なら都内でも家を持てる

東京都内の土地代はエリアによって異なりますが、全体的に高額であることがわかりました。広い土地を持つのが難しい場合、15〜20坪以下の土地で建てられる「狭小住宅」もひとつの選択肢です。

土地の購入費、建設費を節約できる

土地面積が広いほど土地の購入費用は高くなるため、狭い土地であれば広い土地よりも購入価格を抑えられます。また、狭い土地は面積が小さいため、固定資産税や都市計画税などの維持費を抑えることも可能です。

狭小住宅のメリット・デメリット

狭小住宅は「狭い」「階段が多い」とデメリットばかりが思い浮かびますが、メリットもあります。ここでは、狭小住宅のメリット・デメリットを紹介します。

狭小住宅のメリット

狭小住宅を建てるメリットは、以下の3つです。

• 利便性の高い場所に多い
• フロアごとの掃除時間が短い
• 生活コストを抑えやすい

狭小住宅は首都圏や都市部、駅近など、人気のある立地に多いという特徴があります。そのため、通勤や買い物などがスムーズに行えて便利です。

狭小住宅の場合はワンフロアごとの床面積が小さいため移動が少なく、掃除にかかる時間を短縮できます。コンパクト設計の狭小住宅は、収納スペースや家具の配置が工夫されているケースが多く、ものが散乱しにくいです。家を建てたあとも光熱費はかかり続けますが、居住空間が狭いため冷暖房の効率がよく、節約につながります。

狭小住宅のデメリット

狭小住宅を建てるデメリットは、以下の2つです。

• 住宅ローンが組みにくい場合がある
• 隣家との距離が近い

不動産を担保とする住宅ローンは、土地面積や延床面積に基準が定められているケースが多く、狭小地や狭小住宅だと基準を満たせず、住宅ローンを組めない場合があります。金融機関ごとに基準が違うため、落ちた場合はほかの金融機関の審査を受けましょう。

狭小住宅は狭い土地に家を建てるため、隣家との距離が近くなります。そのため、1階部分の日当たりが悪かったり、音が気になったりする場合があります。また、窓の位置によってはお互いの視線が気になることもあるため、プライバシーが守れるように設計しなければなりません。

快適な生活は設計の工夫次第

狭小住宅でも設計次第で快適な生活を送れます。仮に狭小地で3階建ての家を建てれば、収納スペースや部屋数を増やすことができ、プライバシーも守りやすいです。建築コストはやや割高ですが、地下室を設けることでさらに居住空間を増やすことができます。

また、狭小住宅は収納スペースが少なくなりがちなので、デッドスペースを活かすことが重要です。階段下のスペースや屋根裏なども収納スペースとして有効活用しましょう。