狭小地が売れない5つの理由｜それでも売却するにはどうすればよい？
狭小地は売れにくい土地のひとつです。土地が狭いことでさまざまな面倒があるため、どうしても敬遠されてしまうのです。
それでも、狭小地には狭小地ならではの魅力があります。その魅力をうまくアピールできたら、買主を見つけられるかもしれません。
狭小地が売れない理由を確かめ、それでも売るためにどういったことができるのかを紹介します。
目次
なぜ？狭小地が売れない5つの理由
街を歩いていると、売地の看板を見かけることがあります。すぐに売れる土地もあれば、何年も売れずに残っている土地もあります。そういった土地は、狭小地のような使いにくそうな土地が多いです。
なかなか売れなくて、やきもきしている売主は少なくないでしょう。
ではなぜ、狭小地は売れないのでしょうか。狭小地が売れない理由を、それぞれ見ていきましょう。
- 住宅の建設費が割高になる
- 住宅ローンを組めないことがある
- フラット35も利用できない
- 再建築不可物件に該当している
- 特に雪国では狭小地の利用は難しい
住宅の建設費が割高になる
狭小地が売れない理由としてまず挙げられるのは、購入して住宅を建てる際の建築費が割高になる点です。
狭小地の住宅建築は、重機を入れるのが難しかったり足場を組むスペースがなかなか確保できなかったりして、作業がしにくいことが多いのです。
さらに狭小地なので階数を高くしたり地下室を設けたりする必要がある場合も、建築費が割高になる要因になります。予算を決める段階で3階建てや地下室を予定しているのであればよいのですが、そうでない場合は予算オーバーになってしまうでしょう。
住宅ローンを組めないことがある
狭小地で家を建てようにも、購入に住宅ローンを組めないこともあります。狭小地の明確な定義はありませんが、おおよそ50〜60㎡（15〜20坪）以下の土地を指すことが多いです。
住宅ローンの基準は金融機関によって異なりますが、土地面積が40㎡以上を想定していることが一般的です。そのため、面積がそれ以下の狭小地だと住宅ローンを組むのが難しくなります。どの金融機関からも融資を断られたら現金一括で購入するしかありません。
フラット35も利用できない
狭小地だと一般的な住宅ローンだけでなく、フラット35も利用できません。フラット35には、建物の床面積が70㎡以上という条件があるためです。
床面積70㎡以上だと土地面積に最低でも110〜120㎡は必要になるため、狭小地に家を建てる場合はフラット35を諦めざるを得ないでしょう。
再建築不可物件に該当している
狭小地は、再建築不可物件に該当していることも考えられます。建築基準法第43条で都市計画区域内にある住宅は、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。
狭小地は住宅密集地にあることが多く、この基準を満たしていないことがあります。つまり、家を解体してしまうと、新たに住宅を建てられなくなってしまうのです。そういった場合、住宅ローンの融資を受けられないため、なかなか売却できないでしょう。
特に雪国では狭小地の利用は難しい
雪国だと狭小地の売却はさらに難しくなります。毎年12〜3月は雪が積もるため、この雪の問題が生じるのです。
狭小地に家を建てた場合、近隣に雪捨て場がない限り、雪を寄せるスペースを確保できません。そのため、特に雪国では狭小地の利用は難しく、なかなか売れないでしょう。
所有する狭小地の魅力を確かめる
これまで紹介したように、狭小地が売れない理由はいくつもあります。だからといって、狭小地に何の魅力もないかといえば、そんなことはありません。
狭小地には狭小地の魅力があり、その魅力をうまくアピールできれば、きっと買主を見つけられるはずです。狭小地にはどんな魅力があるのか解説します。
駅近で通勤・通学に便利
狭小地は駅近にあることが多いです。これは、駅から近い地域は住宅が密集していることが多く、狭小地が生まれやすいのです。
狭小地といえども、駅近は大きな魅力になります。通勤や通学に便利なだけでなく、さまざまな商業施設が駅周辺に集中しているためです。
都市部の駅周辺は用途地域が商業地域になっていることが多いため、建ぺい率が高いのも魅力です。さらに一定の条件を満たせば建ぺい率の制限を受けないため、狭小地の敷地いっぱいに建物を建てることもできます。
土地の購入費を節約できる
狭小地は坪単価が高くなることが多いです。しかし、敷地そのものが狭いこともあって、結果的に土地の購入費を安く抑えられます。広い家を建てるつもりがなければ、購入費を抑えられる狭小地は、魅力的な選択肢のひとつになるでしょう。
固定資産税などが安く抑えられる
狭小地は土地が狭いため、固定資産税や都市計画税といった税金の負担が少なくなります。少なくとも広い土地を購入するより、税金の負担が少ないのは確かです。
ほかにも、下水道受益者負担金も安く済みます。下水道受益者負担金は1㎡あたりの金額から算出するため、土地面積が小さいほど負担額が小さくなるのです。
売れなかった狭小地を売却するには
以前から売り出しているにも関わらず、まったく売れる気配のない狭小地でも諦めるのはまだ早いです。これまでの売り方がよくなかっただけなのかもしれません。
少し視点を変えて、ほかの売却方法を試してみてはいかがでしょうか。狭小地が売れないときの売り方を紹介します。
不動産会社を選び直す
これまで契約を結んでいた不動産会社がよくなかったのかもしれません。不動産会社を選び直すのもひとつの方法です。
いま契約している不動産会社は、そもそも土地などの売却に力を入れていないのかもしれないのです。特に地方の不動産会社だと不動産売買の案件が少ないということもあって、狭小地の魅力をアピールするような発想がないこともあります。
心機一転、狭小地売却を得意としている不動産会社を探してみましょう。
隣接する土地の所有者に相談する
売ろうとしている狭小地に隣接する土地の所有者に、売却を相談するのもよいでしょう。「隣の土地は借金してでも買え」という格言もあり、狭小地であっても隣地の人には魅力的な土地の可能性があります。
隣接する土地の所有者に売却を持ちかけた場合、売主買主双方のメリットには次のものがあります。
| 売主のメリット | 買主のメリット |
|---|---|
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隣地の所有者が狭小地を購入すれば、メリットがあるためWin-Winの関係を構築できるでしょう。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。不動産会社は買い取った不動産を、自社物件として再販売することで利益を出します。
不動産買取によるメリットとデメリットには、次のものがあります
| メリット | デメリット |
|---|---|
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不動産買取は買主を探す手間がかからないため、売買契約を交わしたらすぐに入金されます。あまり時間をかけずに売却したい人には、大きなメリットでしょう。
しかし、買取の価格は書状価格より安くなってしまいます。これは不動産会社が再販売で利益を出すために、利益の分だけ価格を差し引いているためです。また、再販売をしても買主を見つけられないと判断した場合は、買い取ってもらえないこともあります。
また、買取に対応できる不動産会社は決して多くはありません。対応する不動産会社を見つけるのは、少し手間かもしれません。
