再建築不可物件の売却相場はどれくらい？確実に売却するには

再建築不可物件とはその名前のとおり、再建築が不可の物件のことです。いまある家を壊して新しく建てられないため、とても売れにくいのが特徴です。

再建築不可物件を売却しようとすると、どれくらいの金額になってしまうのでしょうか。再建築不可物件の売却相場や売却する方法について解説します。

再建築不可物件の売却相場は安い

再建築不可物件とは、現存する建物を解体したあとに新しく建物を建てられない物件のことです。そのため、再建築不可物件を売るときは、売却価格が安くなります。

再建築不可物件は、どれくらい売却価格が安くなるのか、そして安くなる理由とあわせて紹介します。

売却価格は5～7割が目安

再建築不可物件の売却相場は、市場相場の5～7割といわれています。あくまでも目安であり、実際にいくらで売却できるかは買主のニーズによります。

再建築不可物件でも生活利便性の高い立地の場合は、不便な立地より買主の需要が高くなるでしょう。立地や家屋の状態が悪い場合は、どんなに安くても売れ残るおそれがあります。売却相場はあくまでも参考程度にして、実際にいくらで売れるかは不動産会社に査定を依頼しましょう。

建て替えや増築ができない

再建築不可物件が売れにくい理由のひとつは、建て替えや増築ができないことです。仮に台風や地震などで建物を失っても、新しく建物を建てられません。そういったリスクがあるため、買主が見つかりにくくなります。

住宅ローンを組むのが難しい

再建築不可物件は、住宅ローンを組むのが難しい傾向にあります。多くの買主は住宅ローンを利用して購入しますが、再建築不可物件は価値が一般的な住宅と比較して低く見積もられます。

そのため、金融機関が住宅に担保価値がないと判断して、住宅ローンを組めなくなるケースがあるのです。せっかく買主が見つかったとしても、住宅ローンを組めずに諦めることも少なくありません。

築年数の古い物件が多いため

再建築不可物件が売れにくい理由に、築年数の古い物件が多いことが挙げられます。ほとんどの場合が築年数40年以上経っているため、建物の価値がゼロに等しく、状態によっては土地の残置物としてマイナス評価の原因になることもあるでしょう。これらの理由から買主が見つかりにくくなっています。

リフォームに高額な費用がかかる

再建築不可物件はリフォームに高額な費用がかかるため、売れにくいとされています。建て直しのできない再建築不可物件は、リフォームをすることになります。

しかし、再建築不可物件は築年数40年以上の物件が多く、簡単なリフォームでは済みません。古い物件は基礎がしっかりしていないこともあるため、通常のリフォームよりも費用がかかるおそれがあります。中古住宅を購入できるくらいの費用がかかることもあり、よほど条件のよい物件でない限り、買主が見つけにくいでしょう。

再建築不可物件は所有し続けることもリスク

再建築不可物件は売れにくいのですが、所有し続けることにもリスクがあります。活用する見込みのない物件は、所有し続けるリスクを参考にして、売却を検討しましょう。

家の劣化が進むと買主が減る

再建築不可物件に限らず、家を所有し続けると家が劣化していきます。当然のことですが、家の劣化が進むと買主が見つかりにくくなります。古い建物や設備の老朽化は家の市場価値を下げ、なおかつ買主の購入意欲を低下させるのです。

ただでさえ再建築不可物件は担保価値が低く、金融機関から住宅ローンの借入ができないことが多いため、劣化によってさらに買主が見つかりにくくなるのは大きなリスクといえるでしょう。

近隣住民から損害賠償を請求される

再建築不可物件を空き家として所有している場合、そのまま放置していると近隣住民から損害賠償請求されるおそれがあります。自然災害などによって建物が倒壊し、周囲に被害が出た場合、所有者に損害賠償を請求されることがあるのです。特に管理せずに放置してたのであれば、その責任は重大です。

所有する再建築不可物件を管理できないのであれば、所有し続けることによるリスクは無視できません。

災害に遭うと家を建てられない

再建築不可物件は、火災や地震などの自然災害によって建物が消失すると、再建築できません。将来的に住めなくなるおそれのある物件を所有し続けるのは、大きなリスクを背負っていることになります。

家が建てられなくても土地は残りますが、駐車場などに活用できるとは限りません。建物があって、少しでも価値のあるうちに手放すのがおすすめです。

空き家のままだと固定資産税が高くなる

再建築不可物件を空き家のまま所有していると、さまざまな不利益を生じることがあります。特に大きな問題が「特定空き家」に指定されることです。

特定空き家とは倒壊の危険があったり、衛生上有害になるおそれがあったりといった、管理の行き届かない空き家が認定されます。特定空き家に認定されると、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられなくなります。それにより、固定資産税の支払い額が大幅に増加します。さらに放置すると、50万円以下の科料も科されます。

それでも再建築不可物件を売るには

再建築不可物件は、建て替えができないリスクがあるために価値が低く、なかなか買主が見つからないのが一般的です。しかし、所有し続けることにリスクがある以上、できるだけ早く売却することをおすすめします。

売りにくい再建築不可物件を売却するには、どうすればよいのでしょうか。再建築不可物件を売るためにどういったことができるのか解説します。

隣の土地を購入して接道義務を果たす

「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務を果たしていないために、再建築不可物件になっていることがあります。そういった場合は、接道義務を果たせば再建築のできる土地になります。つまり、隣の土地を購入して接道義務を果たすことで、再建築不可物件を売却できる可能性があるのです。

たとえば、道路に1.8ｍ接している場合、残りの0.2ｍ分に相当する土地を売却してもらえたら接道義務を果たせます。ただし、隣の土地の所有者が、売買に応じてくれるとは限りません。

隣に住む人に売却する

再建築不可物件は購入する人にもリスクがあるため、なかなか売れないのは仕方がありません。ところが、隣に住む人にとっては、とても魅力的な物件であることがあります。

ひとつにまとめて自分の土地の価値を高められる、駐車場として活用できるなど、隣の土地を活用する方法はさまざまです。「隣の土地は借金してでも買え」という格言もあるほど、隣の土地には価値があります。

何としてでも売却したいのであれば、隣に住む人に相談してみるのもよいでしょう。

セットバックにより再建築可能な物件にする

接道義務を果たす方法には、セットバックもあります。セットバックは接している道路が幅員4m未満のときに行う方法で、道路の中心線から2mを確保できるように自分の土地を後退させることをいいます。セットバックをすれば再建築可能になるため、売却しやすくなります。

また、要セットバックの物件として売却する方法もあります。

リビン・テクノロジーズ株式会社の提供する不動産売却コラムで、セットバックを基本から解説しています。セットバックを詳しく知りたい方は参考にしてください。

43条但し書き許可の申請をする

建築基準法第43条第2項には例外規定の記載があり、この但し書き許可の申請をすることで建て替えが認められる場合があります。火事が発生しても消火活動を行えるかどうかがポイントになり、周囲に公園や緑地などの広い土地があると特別に認められます。

申請先は特定行政庁ですが自治体によって基準が異なるため、詳しい許可基準などは物件を管轄する自治体に確認しましょう。許可が下りるまでに1カ月程度かかります。

不動産会社に直接売却する

隣地の所有者との交渉などであまり時間をかけずに、再建築不可物件を売却するのであれば、不動産会社へ直接売却するのもひとつの方法です。売れやすいように工夫したり、購入希望者を探したりといった手間をかけずに、再建築不可物件を売却できるのが大きなメリットです。

再建築不可物件の売却で悩んでいるのであれば、買い取ってもらえるよう不動産会社へ相談してみましょう。